入居者募集~入居者を見極める~

2019年3月8日 不動産投資

入居者を募集して申込みがあったとき、どこをチェックしたらいいのか、という見極めポイントについてご紹介していきます。

家賃滞納やトラブルや問題を起こしがちな入居者は、クレーム対応で心労が増えるだけでなく、周りの入居者にも影響がでて、退室が続出したり、空室率が上がればローン返済の負担も重くなり、結果的に資産価値の目減りが起こってしまうことにつながります。

誰だって『いい入居者に住んでほしい!』と思っている

家賃の滞納もなく、ゴミ出しなどのモラルもきちんとしていて、会えばニッコリ挨拶してくれて、部屋も大切に使ってくれれば・・・そんな入居者に長く住んでもらえるのが理想ですよね。

住む人によって不思議と建物の雰囲気も変わってくれば、建物の傷み方も違ってくるから不思議です。

保証会社に加入したからといって全てお任せできるわけではないのが現状

最近は9割のオーナーが保証会社への加入を必須条件としています。家賃の滞納が起こった際の督促や回収、退居通告ともなると骨が折れることも多く、心労が重なりますので、オーナーにとってはありがたいシステムといえるでしょう。

ただし、保証会社の保証範囲は一般的に「家賃の滞納」と金銭面に限られています。保証範囲内が限られているため、

  • 何を保証してくれるのか
  • 保証範囲外はあるのか
  • どちらでもないあやふやな部分

こちらを契約書でよく確認しておくことをおすすめします。

オーナーは入居申込書類しか判断材料がない

幸か不幸か、オーナーには入居希望者の判断材料は申込書類などの書面しか判断材料がないとうこと。直接対応・接客した不動産担当者は、反響から申込みに至るまでメールや電話でやりとりしたり、直接お会いしていろいろと雑談を踏まえながらお話ししていることもあり、その人の印象だったり、背景だったり、事情も把握できるのですが、オーナーに申込み意思が届く段階では、申込書と本人確認証となります。

複数物件を所有して賃貸事業規模でしたら、一人に対してさほど気にかけないかもしれませんが、初めての賃貸経営や大切にしている物件を貸し出す場合は、どんな人なのかがとても気になるでしょう。

そんな時は、対応した担当者にヒアリングを行うといいでしょう。オーナーの気持ちを汲み取ってくれる信頼のおける担当者なら、オーナーから聞く前に、担当者から「安心できそうないい方ですよ」と言ってくれる人だと、尚更嬉しいですよね。そんな担当者に出会えるまで複数の不動産会社を回ることも一考かもしれません。

アリバイ会社など悪質な申込みも増加しているので注意しましょう

最近はアリバイ会社が増加していたり、不動産会社の営業ノルマが厳しく、成績重視の会社の場合は、点数を稼ぐために”キープ”の段階でも安易に申し込みを入れて時間稼ぎをするケースも増えています。

入居申し込みが入り、ホッと安堵したのもつかの間、契約直前にキャンセル、というケースも多々起こっています。

キープの状態の場合は、「まだ決めかねているのに」という抵抗感からか申込書に空白部分が多い、必要書類がなかなか揃わない、といった傾向がありますので、その点も見極めのポイントになると思います。

それでは、実際に申込書から読み取れる情報をみていきましょう。

①入居申込書の記載内容から判断する

入居申込書では、勤務先の会社、勤続年数や年収などで大まかな属性が分かると思います。属性を確認するのはもちろんですが、もう一つのチェックポイントは”書き方”です。

文字って人柄が表れますよね。
字がきれい、汚いではなく、きちんと丁寧に埋めてくださるか、それとも空欄が多いまま「面倒くさいな」と垣間見れるのか。日ごろの姿勢が見て取れるわけです。乱雑で殴り書きだったり空欄が多い場合は、キープの段階か(他の物件と比較検討中)、日常のゴミ出しや善管注意義務も面倒くさいと思う可能性が高くなる、という傾向があります。

②提出書類はすみやかに揃えるかどうか

ここもきちんとしている人はスムーズに提出してくれます。一方でここでつまづく人もいます。「忙しいから」という理由が一番多いですが、人によっては「提出できない理由」があったり、とりあえず抑えておきたいから、という理由で時間稼ぎをする人もいます。申込書からどのくらいの日数で揃うか、これも一つの判断材料にするといいでしょう。

③免許証のナンバーもチェックしよう

これは、ある保証会社の担当者から聞いた話です。
運転免許証の12桁の番号の最後の数字も一つの判断材料になるようです。一番最後の数字は『再発行』された数字だそうで、0の場合は再発行なし、1の場合は一度再発行しているため、うっかり紛失してしまうことも考えられるので良しとして、2以上の数字の場合は、他の判断材料と合わせて検討すると良いそうです。

④Googleなどで名前検索

最近はネットで名前検索することが多くなりました。だいたいの人が何かしらSNSを利用している人が多いです。実際にネットでググって以前に暴力事件を起こしたことが判明したケースもありました。

逆に何も出てこないと、”出てこない理由”も気になるものです。警戒心が強いならいいのですが、出したくない事情のケースも想定できます。

ただし、気を付けたい点は、ネットの情報を鵜呑みにするのも危険という点です。匿名性の高い内容は、真実ではないケースも多々あります。だから、あくまでも一つの判断材料として、総合的にみる必要性があります。

⑤担当者にヒアリング する

申込書を提出してくれた担当者に、これまでの経緯や印象、気になる点はなかったかをヒアリングすることも有益な情報源となるでしょう。信頼できる担当者であればなおさら、大きな判断ポイントの一つになるといえそうです。

それでも問題は起こる

パレートの法則というのがありますが、よくよく見極めた結果でも、全員が全員善良なる入居者とは理想通りはいかないものです。最近はエリート階級でも事件や薬物などのニュースも増えていますよね。

また、アリバイ会社の出現など状況も複雑になっています。保証会社でさえ見抜くのが難しいとおっしゃっているため、一度問題が発生してしまえば、多くの場合、解決に時間がかかり、精神的にも金銭的にも大きな負担が発生してしまいます。

だからこそ、申込書の段階で見極められる『洞察力』を養いたいものですね。

不労所得といっても、得るには相応の苦労が発生すると覚悟を持つことで、人生の経験値が上がるだけでなく、資産につながっていくと思います。そして困ったとき、苦しい状況のときに相談できる信頼できる不動産の担当者と出会えることを祈っています。

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