賃貸物件で入居者募集をおこなう際、家賃保証会社を利用するケースが増えました。保証会社によって審査が厳しいところ、パートやアルバイト、生活保護でも可能なところなど、保証会社によっても条件や特徴、強みはそれぞれに違います。
一般的に、年収の30％が審査の目安としているところが多いです。
年収に対する家賃の割合＝30％
6万円の家賃だったら、年収240万円
8万円の家賃だったら、年収320万円
10万円の家賃だったら、年収400万円
ただし、年収が高くなるほど家賃負担割合の目安も増加します。
これをマニュアルのように守っている不動産会社や保証会社も多いのが残念です。
実際のお客さまのニーズと家賃の考え方
多くのお客さまの中と接してきて、”多少家賃が高くても、他の出費を抑えて少しでもセキュリティのいいマンションに住みたい”とか、”あまり洋服や化粧品、外食やレジャーなどにお金を使わないから、家賃は高くても平気”などと様々なニーズがありました。
ライフスタイルも価値観も多様化する今、審査基準よりも大事なことは、
家賃を滞納なく、きちんと支払えるかですものね。
杓子定規で仕事する人が増える分、こちらも知恵を絞る必要があるのが、これまで年収の40％～55％の審査も何とか承認がおりました。ただ普通に書類を送っただけでは通常は即却下されてしまいますが、実際に入居となると滞納のない優良なお客様なはず。
もちろん、とても誠意あるかたで滞納する問題はないという判断が前提にありますが、実際にお会いしてやりとりしている時間が長いのが担当者でもあるため、こちらの経験と判断力も汲んでほしいものです。
あなたが所有者だったらどうするか
多くのオーナーさんは『保証会社の審査が通れば、それでいい』とおっしゃいます。それもそのはず、昔のようにオーナーと面談、という方法もなくなり、今の判断材料は書面しかありません。
書面のみしかない判断材料で、申込書内容がアルバイトだったり、家賃に見合う年収に満たなかったりした場合、自分一人での判断は不安が伴うことと思います。
だからこそ、不動産会社の担当者が実際に反響から内見予約、案内、その後の申込みに至るまで対応しているため、大体の人柄は把握できてることでしょう。
- メールの文面やレスポンス
- 約束時間の時間（待ち合わせなど）は守るか
- 対応はどうか
- 書類は早めに揃えてくれるか
などとどんな方なのかは判断の重要ポイントになります。
ですので、どんな人だったか担当者にヒアリングするのがおすすめです。
普段から信頼できる担当者にお願いして、オーナーの気持ちや意思を理解してくれる担当者なら尚更頼りになりますよね。
たまに「全然問題ありませんでしたよ」の一言で片づけてしまう担当者もいますので、普段から「自分の気持ちを汲んでくれる」担当者を探すことも大きなメリットにつながるでしょう。
事例①大学院に通う女性学生のケース
大学院に通い、手当てが少ないけれど、大切な娘さんをセキュリティのしっかりしたマンションに住まわせてほしい。収入に対する家賃の割合が多いけど、寝に帰るだけで他にお金は使わないし、食事も安い学食で済ませることができる。結局、その子は交通費もかけずに、片道1時間かけて歩いて通学していました。
事例②離婚して子を2人もつシングルマザー
このお客さまの場合は、パートでもあったため、とても苦戦した記憶があります。とても誠意のある人柄と、子どもがアルバイトをして生活費を補助するという条件で、審査の承認をもらうことができました。
事例③夢があるためにバイトを掛け持ちし、年収も満たず、所得証明も手元にないケース
この方の場合も苦戦が予想されました。そのためベテランで視野の広い管理会社に直接お客さまと伺い、事情を話して取り計らっていただくことで無事審査が通過に。退去日が迫っていたので本当に良かった。
これから外国籍の入居者が増えると予測される
上記の事例のように、全てのケースが上手くいくとは限りません。また、まじめな人でも会社の事情や経済的事情により、家賃の滞納が始まることもあります。
私たち不動産会社は、民法上の用語でいう『悪意』のある人を見抜かなければいけない。地面師の事件でもないですが、トラブルを未然に防ぐ力ももち合わせなければならないと自負しています。
これからますます外国籍の入居希望者が増え、空室で悩むオーナーさんが増えれば、『保証会社の承認が下りれば…』と入居者の質を問わず、保証会社頼みになるかもしれません。
