マイホームの購入にあたり、登記の持分はご夫婦の共有名義にしたいという人も多いと思います。
夫婦の資産だから半分ずつ、と思うのも自然なことで、共有持ち分の決め方は本来”自由”です。
二人の資産なので、どう決めようと自由なのですが、持分を決めて所有権登記することにより『不動産取得税』や『固定資産税・都市計画税』が生じ、住宅ローン等を利用する場合の『抵当権設定登記』に影響がでたり、資金の移動があれば『贈与税』にも影響を及ぼします。
そのため、安易に考えてしまうと、後日税務上の問題が発生したり、ややこしい問題に発展するケースもあるため、予めざっと知識を把握しておくことがおすすめです。
そもそも、何のために所有権登記をするの？
所有権登記の本来の目的に”第三者に対する対抗要件”というものがあります。簡単にいえば、「私のものです」と第三者に対して主張できるようになる。
ここで面白いのが「第三者」に対しての「対抗要件」という点です。
夫婦間は第三者ではない、という点が一つのポイントです。夫婦の資産に関しては、民法第762条（夫婦間における財産の帰属）をざっくり説明すれば、”共通した生計のもとで共同生活を営み、夫婦間で築き上げた資産は共有財産である”と定められています。
そのため、例えば夫の持分が８割、妻が２割と登記しても、夫10割、妻が0割でも、登記の持分割合に関係なく、二人の共有資産となります。（お互い合意すればですが）
登記簿上の所有名義人と特有財産
最高裁判決 昭和34年7月14日
”夫婦間の合意で、夫の買い入れた土地の登記簿上の所有名義人を妻としただけでは、右の土地を妻の特有財産と解すべきではない。”
このように、登記の名義人は必ずしもお金を出した人と同じにしなくてもいいし、二人で貯めてきたお金でも単独名義にすることも自由なのです。ただし、登記をすることで税金が発生し（登録免許税や不動産取得税、固定資産税等）、金融機関から住宅ローンの借り入れを行った場合は「抵当権設定」登記が必要になるため若干複雑になってきます。そして将来、持分の変更や自分の持分を売却したくなったり、離婚して財産分与することになったり、相続が発生すると、その都度費用が発生したり、手続きも複雑になるため、①「共有名義にする理由」と②「今後のライフプラン」も含めた観点から判断するのがスマートといえます。
住宅ローンの借り入れと抵当権設定登記
マイホームを購入する際は、ほとんどの人が住宅ローンを利用すると思います。金融機関から住宅ローンを借りるにあたり、金融機関が抵当権を設定するため、金融機関の借入条件に見合う持分にする必要があります。例えば、
例）
物件価格：5,000万円
借入額： 5,000万円（夫名義）
という場合、諸費用を除き、夫に対して物件価格の100%を融資をするため、いくら夫婦間で「二人の資産だから持分割合も半々にしたいよね」と思ったとしても、
持分割合＝夫100％ 銀行は夫に対して融資をしたため、上記が自然といえるでしょう。住宅ローン控除を二人で活用したいとき
共働きで、なおかつ二人とも住宅ローンの減税制度を利用する場合は、借入額の割合によって持分を決めると良いでしょう。持分割合は複雑な桁数ではなく、シンプルにすると良いと思います。
例）不動産価格 5,000万円
夫 借入額：3,000万円・・・持分5分の3
妻 借入額：2,000万円・・・持分5分の2
共有名義の厄介な問題
一方で共有名義にした場合、後々（十数年、数十年後）厄介な問題が発生する元にもなるのです。例えば、
- 相続の発生
- 離婚
- 売却したくなった
- 高齢のため老人ホームへ住み替えしたい
不動産の仕事では、共有名義がネックになって相談を受けることが多いのが実情です。購入当時は良かれと思って熟慮を重ねて合意したにも関わらず、先々の時間の経過や事情の変化までは見通せないものです。
１．相続の発生
例えば、子のいない夫婦の共有名義の場合を想定してみましょう。どちらか一方が亡くなって法定相続分通りに相手方の親族に持分を移行したします。そしてしばらくしてから、どちらかが売却したくなった場合、話し合いの必要も出てくる上に、本人確認書類の準備や、所有者全員の署名・捺印、譲渡額の合意など面倒になるだけでなく、うまく合意がいかないケースもよく起こります。
ましてや遠方の場合は時間と労力が嵩んできます。現在は少子化ですが、一昔前は共有名義に10人くらいいて、長期間の間に死亡してさらに相続人が増えていたり、全員の戸籍や原戸籍、除票等を入手するだけでも大変な事案にも発展する可能性も秘めています。
離婚
夫婦共有名義で登記をし、子どもの成長を待って18年後に離婚したとします。（よくあるケース）まだ住宅ローンも残っており、返済方法、所有名義も話し合わなくてはなりません。良い関係ならいいのですが、既に関係がこじれていたり、売却となった場合に合意してくれなかったり、離婚後に約束していたローンの返済が滞ったり、、、これもよく起こる問題です。購入した時点と違い、一旦関係が拗れるとスムースには事が運ばなくなり、愛憎とは本当に紙一重のようです。
途中で売却する必要が出てきた
終身雇用ではなくなり、いつ何が起こるか分からない中、体調不良や仕事の都合で換金の必要がでてくる可能性もあります。夫婦で話し合いができて「売却しよう」とまとまれば問題はないのですが、長期間の間に夫婦以外の共有者が出てきたり、話がまとまらず「持分売却」に至ったとしましょう。自分の持分のみの売却は自由に売買ができます。その場合、見ず知らずの方が共有者となる可能性もあり、その後安値で買い叩かれて家を手放さざるを得ない可能性だってあります。資金があれば持分を買い取ることもできますが、夫婦以外の持分の譲渡は贈与税が発生したり、費用と手間がかかってきます。
高齢のため老人ホームへ住み替えしたい
最初は夫婦の共有名義だったのものを、夫がなくなり相続で母と子が名義人になった。これもよくある話です。子供は成人して結婚・出産し、現在は他県に住んでいる。母は高齢になり認知症が発生したため実家を売却し、その資金で老人ホームへ住み替えよう、と本人の合意を得て話がまとまった。ところが認知症は”制限行為能力者”となるため、不動産契約は”意思能力のない者”として売却したくてもできなくなる。
この場合、「成年後見制度」を利用するなど方法はあるのですが、申立て～審理～審判・選任～審判の確定までに時間がかかったり、後見人のトラブルが増加するのに比例して、なかなか審判が下りなかったりと決して便利とはいえない制度です。
共有名義にするか否かで悩んだら
前述したように、共有名義が原因のご相談は多いです。
”夫婦で一緒”の気持ちも分かりますし、”住宅借入金等特別控除”の節税も大きな恩恵です。ただし、ゆくゆく厄介に変化する可能性があるという点で、出来るだけシンプルにするのがベスト、というのが個人的な見解です。
不動産の場合は決して目先で考えないこと。
これが後々の明暗を分けるといっても過言でないくらい、長期スパンで考えることが必要です。家族構成、購入目的、今後のプラン・・・誰にでも一度や二度、必ず転機はやってくるため、将来の想定を視野に入れた（出口戦略ともいう）計画が大きな違いを生みます。
知識があれば、認知症になる前に家族信託しておくとか、他の方法で財産分与を考えるとか、トラブルを防ぎリスクを回避する方法はいろいろあるのです。是非、夫婦二人で決めるのではなく、専門家の見解を確認するようにしてみましょう。上手くいきますよう願っております！
