不動産投資は表面利回りだけで判断するのはリスクが高い

2019年7月31日 不動産コラム

当社では、各投資家の目的に応じた資産運用設計から取得後の経営管理に携わりつつ、”お客様とリスクを共有する”という意識で、保有期間の目途から売却時の想定価格や戦略、その間の様々なリスクを想定しています。

最近の価格上昇に伴い「本当に利益がでる物件」はごくごく僅かです。不動産投資の第一歩としてワンルームマンションなどの区分建物からスタートする人も多いと思いますが、単純に利回りで判断してしまうのはキケンといえます。

例えば、以下の事例をみてみましょう。

成約事例の検証

〇〇駅 徒歩9分
1992年築 19.24㎡
価格:1,350万円
賃料:65,000円
管理費:8,300円
修繕積立金:3,400円

※築年月や詳細は省略しています

上記の場合、年間収入額は780,000円となります。(65,000円×12ヶ月)
780,000円から価格の1,350万円で割ると、利回りは5.77%となります。

利率が5.77%といえば、今の預金金利と比べても、遥かに利率がいい。しかもマンションは”資産”になるので減価償却や税金の特例を利用して節税につながるだけでなく、相続時の資産圧縮にもつながる。

税金を抑えたい方、お子さまに資産を残したい方、給料や年金以外の収入を得たい方におすすめです!といっても、実際の見通しをたてるには様々な角度から裏付けと検証が必要になります。

固定月額費用、管理料、固定資産税、不動産取得税など保有コストは要チェック

マンションの場合は、毎月の固定費である管理費と修繕積立金があります。

管理費と修繕積立金の合計額は11,700円。(8,300円+3,400円)

それでも、家賃収入との差引額53,300円が得られるなら、それで充分という人もいらっしゃるでしょう。

その他に、不動産会社に支払う管理料もあります。平均値である月額賃料の5%としましょう。( 65,000円×5%=3,250円)

【収入】
毎月の家賃収入  65,000円

【支出】
管理費・修繕積立金 11,700円
管理会社管理料    3,250円
———————————————–
差引        50,050円

年間収入 50,050円×12ヶ月=600,600円

実質利回り 600,600円÷1300万円=4.62%

4.62%の利回りだといかがでしょうか。
預金より充分満足であるなら、それでもいいかもしれません。

ただし、その他にも考慮すべきことは融資の返済、固都税などの税金や火災保険、そして入居者が退居したときの空室リスク、そして将来売却する際の売却予測価格も考慮しなければいけません。

周辺の賃貸募集状況や空室状況、数年後の価格も予測する必要がある

退居してもすぐに入居者が入ればいいのですが、ワンルームや1Kは供給過多でもあるため周辺の状況も把握する必要があります。

もし、なかなか空室が埋まらなければ・・・それでも融資の返済が続きます。
リフォームやリノベーションして募集するのも一考ですが、コストをかけただけの採算が合うのか見極めなければなりません。

どのくらいの期間でどのくらいの資産形成をしたいのかでも変わってきますが、上記の事例の場合、仮に1000万円の融資を受けた居してもすぐに入居者が入ればいいのですが、ワンルームや1Kは供給過多でもあるため周辺の状況も把握する必要があります。

もし、なかなか空室が埋まらなければ・・・それでも融資の返済が続きます。リフォームやリノベーションして募集するのも一考ですが、コストをかけただけの採算が合うのか見極めなければなりません。

どのくらいの期間でどのくらいの資産形成をしたいのかでも変わってきますが、上記の事例の場合、仮に1000万円の融資を受けた場合をみてみましょう。

【融資借入】
借入額: 1,000万円
利 率: 2%
期 間: 25年

毎月の返済額・・・42,385円

毎月の収入から42,385円を差し引くと、手取り額は7,665円。

そこから固定資産税なども捻出し、設備の経年劣化や故障で修理が必要になったら・・・なかなか思った通りに資金が回らない、といったことも起こり得ます。

投資のつもりが資産が目減りしてしまう、というケースも多くみられるため、利回り以外の試算がいかに大事か、そして自分の目指す目標に見合う物件なのかを見極める必要があります。

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