マイホーム買い替えのときの3つの方法とその特徴

2019年11月24日 マイホーム

ご家族の仕事の都合やお子さまの学校のこと、その他様々な事情でマイホームの買い替え(賃貸に住替えを除く)が必要になった時の選択肢はおもに3つの方法があります。

  • 1.自宅を売却してから次の家を購入する
  • 2.次の家を購入してから、自宅を売却する
  • 3.購入と売却を同時に進める

できれば3のように購入と売却が同時にタイミングよく進むことができれば理想的ですが、思うように売却できなかったり、なかなか次の家が見つからなかったりと、そう上手くいかないこともあります。そのため、どちらを優先すべきかを考える必要があります。

それぞれにメリット、デメリットがあり、資金の準備、住宅ローンの残債額によって、どちらを選択すべきか違ってきますので、参考にしてください。

1.自宅を売却してから次の家を購入する『売却先行型』

    ◆向いている人
  • 手持ち資金が少ない人
  • 今の自宅のローンがまだ十分残っている人
  • 買い替え先のローンが組めない、ダブルローンは厳しい人
  • ローンの残債額と比べ、売却価格が同じくらい、または下回る人
  • 時間をかけてでも、納得のいく金額で売りたい人

特に、今の自宅の住宅ローンが残っている場合、売却時に全額返済しなくてはなりません。ローンの残債額が少なかったり、または資金に余裕があるならいいのですが、いくらで売却できるかにより、次の家の購入資金計画に影響がある場合は、先に売却を先行してスッキリさせてから次のステップに移る方がよりリスクが減るでしょう。

先に今の自宅が売却できてから、次の家を探し始めることにより、

    ◆メリット
  • 焦らず、納得のいく価格で売却しやすい
  • 資金の目途がたちやすい
  • 売却資金を利用して次の家の購入にあてられる
    ◆デメリット
  • 自宅の引き渡し日までに、買い替え先の物件を決める必要があるため、気持ち的に焦りが生じて大きく妥協してしまったり、家が見つからない場合は、一度賃貸物件へ仮住まいをするなど、引越の手間と費用が嵩んでしまうことも。

実際に買い替えの際は、契約書の引渡条件に引渡猶予の特約を設けるケースが多いです。どのくらいの猶予を設けるかは慣習や買主によっても違ってくるため、不動産会社と相談の上進めていくことになります。

2.次の家を購入してから、自宅を売却する『買い先行型』

    ◆向いている人
  • 今の自宅のローンが完済している、または残債額が少ない。
  • 新たに住宅ローンを組んでも支障がない
  • 売却資金が後回しになっても大丈夫

『買い先行型』のメリット

資金的にゆとりがある人は『買い先行型』が向いているといるでしょう。『買い先行型』のメリットとしては、次の住まい先を納得がいくまで探すことができることにあります。仮住まいの必要もないこと、また住み替え先が決まってから自宅を売却に出すことで、売却も「空家」状態で内見しやすい状況を整えたり、ハウスクリーニングをして印象を良くすることで、さらに売りやすくなる要素を増やすことも可能になります。

    ◆デメリット
  • 新たに住宅ローンを組み、前の自宅の住宅ローンも残っている場合は、売却できるまでダブルローン(二重ローン)が発生してしまいます。

売却資金を購入資金に充当する場合

もし、新たな資金で住宅ローンを組むのではなく、今の自宅の売却資金を次の住まいの購入資金にあてる場合は、次の住まいの残金決済日までに自宅の売却の決済を済ませる必要があります。そうなると、両方のタイムスケジュールが限られたり、資金計画も売却価格によって左右されるため注意が必要です。

買い替えローンやつなぎ融資を利用するのも一つの手段

そんな人のために、次の住まいの住宅ローンに、今の自宅のローンの残債額を上乗せして、売却できるまで借り入れることができる『買い替えローン』や『つなぎ融資』という商品を利用するのも一つの手段です。

ただし、取り扱っている金融機関が限られていることや、最近の傾向として先に売却を進められることも多く、借入条件、審査もまちまちのため、金融機関に事前相談しておきましょう。そのため、あまり資金にゆとりのない場合はハードルが高い方法ともいえます。

『売却先行型』、『買い先行型』のどちらがいいか

上記のことから、資金にゆとりのある方は『買い先行型』がおすすめできますが、売却資金を次の家の購入資金にあてたり、住宅ローンの残債額が多く残っている場合や、ダブルローンは厳しい場合ということから『売却先行型』が一般的といえます。

この場合、先述したように、次の家がなかなか決まらない場合は、仮住まいの必要性もでてくるため、売却と並行して次の物件の絞り込みを行う、という流れが多くなっています。

売却する前に『売却価格』と『ローンの残債額』を把握しておこう

残債額よりも高く売却できればいいのですが、例えば、残債額が3,000万円で、売却価格が2,500万円とすると、500万円は手持ちの資金で返済する必要があります。そのうえ、次の家を購入するにも『購入資金』が必要になるので、ある程度まとまった資金の準備が必要です。

自宅の売却と住宅ローンの残債額

いくらで売却できるのかは不確定ですし、「ローンの残債額以上で売りたい!」という”売却希望価格”と「この金額で購入したい!」という”実際の売却価格”は違うこともあり、あまりに平均相場からかけ離れている場合は、なかなか売れない状況にもなりかねません。そのため、事前に不動産会社に相談の上、「売却査定価格」や「成約相場」を算出してもらった上で、『買い先行型』か『売り先行型』か、スケジュールや流れ、資金計画ややるべきことをアドバイスしてもらうのがおすすめです。

将来に向けて資産につながる買い替えがおすすめ

世田谷尾山台ハウスでは、お客さまの次の転機を見据えた購入計画を心がけています。必要に迫られて急場をしのぐ判断となると、どうしても選択肢が限られてしまうため、その次の展開や予測まで見通せないことになります。

その先を見据えながら、大まかなライフプランの設計をイメージし、日々の中でコツコツと準備を進めておくことで、買い替えの際や、物件の選びかた、将来の生活費まで大まかな道筋をたてられるため、早めのご相談も承っております。

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