先日、約５年間サポートしていたEさまの決済が終了し、ひと段落つきました。
ここで気になるのは、購入前の分析の読みが合っていたか、ということです。
ある程度のリスクはつきものですが、読みが外れた場合は見直さなければなりません。
とてもザックリな数値ですが、以下の結果となりました。
| 予測 | 結果 | |
| NOI | 5.85% | 6.16% |
| 総合収益率 | －－ | 22.32% |
| 収益総額 | 22,285（千円） | 38,000（千円） |
| レバレッジ | 243% | 413% |
- NOI（純収益）はほぼ変動がないため、大差はありません。
- 総合収益率は、トータル（インカムゲイン＋キャピタルゲイン）を合わせたものです。
- 収益総額は、当初は純収益（剰余金）＋元金償還分を見込んでいましたが、それにプラスして地価が上昇したためキャピタルゲインが得られる結果となり、レバレッジ効果は増大しました。
結果・・・
想像以上の結果が残せて良かった！
終わってみてはじめて、かなりの重責を負っていた実感が湧きました。
もちろん、これで終わりではなく、Eさんの目指すゴールはこの先も続きます。
同時に、先代が作成した不動産投資分析シートは本当にすごい！読みがほぼ正確でしたね。
もちろん、すべてが読み通りとはいかないことが多々あり、投資にはリスクがつきものです。ただし、この物件の場合は空室が発生しなかったこと。区分マンションのため修繕費用が管理費等から支払われていたため個別の資本的支出等が発生しなかったため安定感がありました。
成功した背景を探る
やはり、購入前のシミュレーションスキルが決め手になる。
そう言っても過言ではないほど、購入の前の段階で出口戦略を行うのが重要なウエイトを占めています。もちろん投資なのでリスクはつきものです。ただし、そのリスクも予めシミュレーションに組み込むため、事前にリスク回避やリスク対策をした上でスタートできます。
今回のＥさんも、当時、既に”不動産バブル”と言われ、地価上昇による不動産価格の上昇（イコール利回りの低下）で2年近く数字が合わず、物件を見つけるまでお待たせしてしまいました。それでも、今振り返ってみれば、慌てて微妙な物件に手を出さなくて良かったです。
改めて、不動産投資で大事なポイントを振り返ってみたいと思います。
大切な要素➀物件選び
どんな物件を選ぶのか。
これは不動産投資だけでなく、マイホームを購入する際も同じく、不動産は物件選び一つで大きく変わります。駅からの動線、道路付け、用途地域等の都市計画、佇まいなどからの判断が大きな要素となります。
Ｅさんの場合、築年数による影響が少なく、居住用より賃料単価の高い、駅から３分圏内の1階の事業用物件を選ぶことで、空室率のリスクを軽減すると同時にリターンも期待できました。
大切な要素②期待リターンが得られる価格で購入できるか
どんなに魅力的な物件でも、価格が高くて採算が合わなければ投資する意味がなくなります。例えば、投資する目的が”相続対策”なら、リターン（収益）より優先したい要素があるでしょう。Ｅさんの場合は手元資金を活用して、将来やりたいことがあるために運用するのが目的です。そのため”収益性”が見込めない物件はNGになります。
無理して購入して想定と違った事態も当然考えられます。
例えば、賃借人が解約してしまった。
例えば、修繕費用が嵩んでしまった。
なんてことがあれば、目標達成までに更なる時間を要したり、一歩間違えれば資産を増やすどころか減らしてしまう結果となる可能性もあるのです。
また、不動産投資の場合、レバレッジ（てこの原理）を活かすために借入を戦略的かつ効果的に利用したりします。マイホームの場合は、ローンを借りるというと”負債”のイメージがありますが、不動産投資の場合、借り入れは”有効活用”と捉えている人がほとんどと思います。自己資金の何倍もの額の不動産が運用できるため効果的に収益を上げることができます。
特にオーナーチェンジの場合、購入したその日から家賃収入が見込めるため、返済を賄うこともできるのは安心でしょう。
大切な要素③各指標
購入前にどれくらいのリターンが得られるかは、投資分析でシミュレーションを行います。収益還元法といわれる「直接還元法」「DCF法」がよく使われますが、複数の方法であらゆる観点からチェックすることで、より確実性が高まります。
購入前に賃料の額も決まっていたり、毎月の固定支出や年間の税金額も見込みが立つのが不動産投資。そのため純収益や年間の剰余金の額、借入比率で安全性を判断することも可能なため、より確実性が高いといえます。
このようにいろいろな指標から「この物件は投資しても大丈夫かどうか」が判断できるのが不動産投資のメリットといえるでしょう。投資適格かどうか複数の指標からチェックができるため、購入か見送りかの判断はもちろんのこと、数年保有すればどのくらいの収益の見込みが立つのか想定することができます。予め起こりうるリスクも想定することで、回避などの対策を講じたり、戦略的に改善計画を立てることも可能です。
大切な要素④より期待値に近づける努力が可能
例えば、購入前の分析で期待値に届かない数値に関しては、購入後の課題として”何を改善すれば良いのか”が分かります。例えば、期待利回りより低い場合は、近隣相場と比べて賃料単価が安ければ増額交渉を目標にしたり、費用削減を試みたり、バリューアップを図ることも考えられます。購入前に、購入後の努力目標がハッキリできるのも、金融商品に投資する点と大きく異なります。
以上、とても大切な振り返る時間を頂戴しました。
ここまでお読みいただき、誠にありがとうございます。
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