2020
10.26

原状回復ガイドラインと通常清掃について考えてみた

不動産コラム, 賃貸

今年は雨続きで湿気の多い季節でしたね。
毎年、エアコンの内部洗浄はしているのですが、例年に比べてカビの発生が酷かったです。

ついでに気になっていた風呂釜のクリーニングもお願いしました。
風呂ジャバは定期的に使っているものの、TVCMを見て気になっていたので試してみたくなったのです。

賃貸の場合の国交省が掲げる原状回復ガイドラインでは、借主が通常清掃を行っている場合、退去時のハウスクリーニングは貸主負担となりましたが、この『通常』の清掃とは、いったいどこまでを”通常”というのか、その定義がはっきりされていないこともあり、また、特約を定めることで『ハウスクリーニング費用は借主負担』とすることもできることから、結局より複雑になったと感じるのは私だけでしょうか。

ここでは、原状回復ガイドラインや敷金返還のお話しではなく、そもそものハウスクリーニングについて考えてみたいと思います。ちなみに仕事上、借主と貸主の中間の立場の視点となりますのでご容赦ください。

原状回復ガイドラインが制定された背景

契約時に預入れた敷金の返還をめぐり、トラブルや争いが絶えないことから、東京都ではガイドラインが定められました。要するに、退去時の問題ではなく、入口(契約時)でハッキリ線引きしておくことで、問題発生を防ぐことが目的でした。

  • クロスや床の日焼け、冷蔵庫の電気焼けによる変色は貸主負担
  • 汚れを放置してカビを発生させると借主負担
  • カレンダーなどの画びょうなど、小さな穴の補修は貸主負担
  • 通常使用を超えた穴やペットによるキズなどの補修は借主負担。

ここでの判断は、ここは複数の目で見て「これはちょっと普通じゃないよね」とか、故意(うっかり傷をつけてしまった)・過失(わざと・知りながら)のものが借主負担となります。

そして、原則ハウスクリーニング費用は貸主負担となった

借地借家法は借主保護が優位なことは、みなさんご存知かもしれません。

これが可決された背景にも、「貸主は利益が生じるのだから、クリーニング費用は賃料に含まれると解釈すべき」という意見が出たそうです。弁護士や税理士などの有識者も中にはいらっしゃったのでしょう。賃貸物件を借りているかたの多くは「そうだ、そうだ、その通りだ!」と思うことでしょう。

その中で、この案に反対したのが不動産業の人たちでした。

借主保護が優位になり、賃貸物件の供給過剰となった今では、空室で悩む貸主や賃料の減額などでひっ迫している貸主も大変増えています。今や賃貸経営は「不労所得」ではなく「苦労所得」とみなさん口にするほど、建てれば儲かる時代ではなくなりました。ましてや今後は人口減少や高齢化が進んでいきます。

そして、入居申込みが入ると家賃の値下げ交渉が入ったり、フリーレント特約をつけてほしいと要望が入ります。そもそも家賃を下げて募集することもあり、その代わりにハウスクリーニング費用は借主が負担してね、という状況が多々あります。

そんな背景から、特約で定めることで借主の負担とすることも認められ、東京都内の賃貸物件でもほとんどこの特約を採用していると思います。

退去時のお部屋の状態の傾向

これまで在籍していた会社を含め、お部屋をキレイに使ってくれる人もいれば、「何これ!?」と目を疑うほど酷い状態もあります。

エアコンが埃とカビまみれ、バスルームはカビだらけで水垢がすごかったり・・・外見が素敵でメイクもバッチリな人の部屋があまりに酷いというギャップはよくある話ですが、日々の食べ物で体ができているように、日々の生活で人間性がよく表われるものだな、といつも感心してしまいます。

統計的には、
2割の人が、とてもきれいに使ってくれる。
6割の人が、見えるところは普通に綺麗だけど、見えないところ掃除しない。
2割の人が、とても汚い状態
といったところでしょうか。

清掃業者のハウスクリーニングはセットになっているので、それ以上の清掃や補修などが必要になった場合は、別途費用がかかります。ハウスクリーニング以外に、補修や修理などが必要になることが多く、入居者が退去すればかなりの費用負担が貸主にも発生してきます。

そして、酷い状態の人ほどクレームをつけたり、ごねる傾向があります。”きれいに使ったのに納得がいかない”なら分かりますが、これほどの使い方をしておきながら、文句をいったり権利を主張してきたりする傾向が、この2割の多くのパターンといえます。

借主には善管注意義務がある

「善良となる管理者の注意義務」というものです。分かりやすく言えば、借りたものをきちんと管理・保存して返す、といった解釈になります。自分のものじゃないから関係ない、ではなく、自分のもののように大切に扱いましょうってことです。

室内をあまりにも酷い使い方をした場合は、善管注意義務違反に該当します。

そもそも掃除についての知識を持ち合わせていない

例えば、エアコン。
暖房運転のときはカビは発生しません。冷房や除湿運転をすると、どうしても中の残った水分がカビてしまいます。毎回、使用後に送風や暖房運転を心掛ければ、カビの発生は抑えられます。

最近のものは内部クリーニング付きのものがあるので、これで掃除をしなくていいんだ!と数倍の価格で購入するものの、結局カビは発生するそうです。こういった知識は清掃業者は知っているものの、販売会社は「掃除をしなくていい」と謳っているのですから、どうしてもそう認識してしまうことが殆どです。

例えば、風呂釜。
バクテリアや大腸菌とかご存知でした?風呂ジャバの存在も「なんか気になる」ところから存在を知ったりします。

例えば、洗濯機。
最近はドラム式洗濯機が人気のようですが、配水管洗浄の専門家たちにはとても不評です。動かせないから配管洗浄ができなかったり、水が節約できるという一見のメリットも、洗濯洗剤は粘度が高いので、結果的に配水管の詰まりの原因になってしまうそう。

このように、普段の生活でも知らないことは沢山あるのです。
だから、どこまでをもって「通常清掃」というのかが、時折解釈に悩みます。

エアコンの内部洗浄と追焚釜の配管洗浄をした結果

当然かもしれないですが、すごくスッキリしました。
年に1回お願いしてますが、業者さんの自分の家は半年に1度しているそうです。理由は「どんな状態か知っているから」。賃貸の場合でも、やはり自分で定期的に行うのが理想ですが、若い人はあまり気にならないし、意識もしないし、費用も負担になるかもしれないですね。

そして追焚釜。バクテリアの数値は1万ちょっとと出ました。トイレの床と同じくらいの数字だそう。これもピンときませんが、築10年の分譲マンションの場合は、数値が10万を超えるのが平均的らしいので、それに比べれて築15年で1万ちょっとは初めてです、と驚いていました。洗浄後は1万超→87となりました。これで定期的に風呂ジャバをしたいと思います。

若いことはほったらかしだった入浴後のバスルームも、大人になるにつれて水垢が気になり、使用した後は水分を拭きとるようになりましたが、さすがにここまでやるべき、とは借主には言えないです。この自分だって、実家から独立して初めて、いつもお風呂場が綺麗なのは、汚れないのではなく、お母さんが掃除してたんだって初めて気づいたくらいだし。。。

洗剤もアルカリ性なのか酸性なのか、だんだん分かるようになりましたが、特に家庭や学校で教わるわけではないしね。結局は自分で知識を身につけて、こまめに掃除するか、専門業者に依頼する他ありません。

自分所有のマイホームなら、いつまでも綺麗でありたいと思えるものの、賃貸の場合は、なかなかそこまで意識しない人が多いことと思いますが、やはり部屋をきれいに使用しなくてはいけないことには変わりはないようです。

まだまだ知らないことが多々ありますが、お答えできる範囲で回答しますので、質問あるかたは受け付けますので、コメントからお寄せください。