節税効果以上にキャッシュフローと売却時の出口戦略が大事

『節税効果』や『土地の有効活用』と勧められて不動産投資を始めるきっかけになったり、最近は『サラリーマン大家』という名称もすっかりメジャーになり、素晴らしい成果を上げている方もいらっしゃいます。

その反面、大きな問題がニュースとなり、不動産投資は危険という印象がより一層強くなったかたも多く存在します。

危険か効果的かを判断するために

私の周りでも、不動産投資=危険、土地の有効活用=詐欺、という位置づけをしている人もいれば、早期リタイアして賃料収入を得たいと思っている人もいるし、物件を所有していたから生活や進学など本当に助けられた、といろいろです。

節税効果や土地有効活用の考え方①目的に適しているかどうか

結論からいえば、節税効果も、土地有効活用もともに効果的です。特に資産や土地をもっていて、何かしら問題を抱えていたり、対策を講じたいと思っている場合は更に有効的となります。

例えば、土地をもっているだけで税金ばかりかかって困っているとか、収入を得たいと思っているかた、将来の次の世代に効果的につなげていきたい、相続で揉めずにしたい、などが挙げられると思います。

節税も有効活用も『手段』の一つでしか過ぎません。それ以上に”本来の目的に沿っているかどうか”が重要ですそのため、目的に適した手段が『節税』だったり『土地の有効活用』であることが一つの条件になるといえるでしょう。

節税効果や土地有効活用の考え方②効果が出せる立地条件かどうか

せっかくの有効手段だとしても、結果が伴わないものでなければ、収入より借入金の返済が大きくなったり、投下した自己資金が無駄になってしまうこともあります。

例えば、人口減少や過疎化が進んでいる地域だったり、不便すぎたり、環境が良くなくて敬遠されがちな立地だったり。新築物件の場合は入居希望がつきやすくても、経年とともに空室率の増加や賃料の値下げをしても埋まらない、ということが起きやすくなります。

これを調べるには、ポータルサイトで類似条件で検索してみるのがいいかと思います。

節税効果や土地有効活用の考え方③プランや戦略は合っているか

不動産投資の場合、空室率だけでなく、建物の償却も考えなくてはなりません。年々目減りする建物の価値。そして上記で述べた空室率の懸念。そして、専有面積の広さや水回りなどの間取りや設備も、入居者にとっては大事な判断要素です。

採算面や収益重視で窮屈な間取りで戸数を増やしたり、コストを削減しようと安価な材料で魅力に欠けていたりすれば、供給過多の今、選ばれる確率も下がってしまいます。

節税効果や土地有効活用の考え方④他人任せにするか否かの大きな違い

設計やプランを任せっぱなしにしてしまう。それこそが危険といえるのではないでしょうか。例え相手がプロであっても、自分の経験が少なくても、鵜呑みにせず、自分で考えることが大事です。

ニュースで問題になるケースは、多くの場合が”任せっきり”が多いです。逆に上手く活用できているパターンを見ると、

・勉強を重ねたり
・自分でアイデアを練ったり

していらっしゃいます。

また、身近な女性にも意見を仰ぐといいでしょう。女性の物件を見るポイントはシビアでもあり、女性に好感もたれる物件は築年が経過しても好印象だったりします。ただし、同時に理想が高くキリがないのでほどほどに・・・。

最後に・・・。

自分の大切な資産なので、いい話と鵜呑みにして任せた結果が資産の目減りとなれば、やはり不動産投資は危険という結論に至る可能性も高くなります。

また、ニュースでよく取り上げているから危険、テレビでやっていたダイエットに効果的な食材を翌日買ってしまうなど、情報の影響を受けやすい人も注意が必要です。

もちろんリスクも伴いますので、リスク対策も事前に想定しておくことも必要ですが、上記も含めて自分が納得できるなら、有効的に活用できる可能性はありと言えるでしょう。

参考ページ:不動産投資について

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