2020
07.14

例えば、マイホームの購入は後回しにして収益物件を購入するという選択

不動産コラム, 不動産投資

将来の資産や収入源を考える人は多い

将来の生活設計や長寿高齢化、年金の不安を考えて「資産」や「収入」について考える人も多くいらっしゃいます。年金だけでは足りなさそう、仕事をリタイアしても収入は確保したい、将来は好きな場所で好きに暮らしたい、など動機と目的は人それぞれだけど、準備する時間にゆとりがあるに越したことはないですよね。マイホームを所有するのも「資産」の一つですが、①目標②お金の使い方と戦略(金融リテラシ―)をプラスすることによって将来に備えることが可能になります。

ちょうど、Aさんの投資レポートを振り返ってみたので一つ事例を紹介したいと思います。

Aさんの事例

~Aさんの事例(2019年度)~
・税引き後CF 375万円
・自己資金     515万円
※千円以下切捨て

515万円の自己資金で都内の物件を購入したAさん。物件価格やローン、収入等はここでは省略しますが、固定費などの諸経費、ローンの返済、税金や保険等を差し引いた年間の剰余金は375万円です。(CCR:自己資金配当率は72.95%)

難しい話しはさておいて、要は1年半で自己資金を回収できるということになります。

年間の利回りは収益物件でよく目にする「表面利回り」は12.5%、固定費などの経費を差し引いた実質利回り(NOI)が10%以上になります。(都内でこれほど投資効果の高い物件に出会えるのはそうないことですし、かなりの努力も功を奏した結果です。)

その上、

  • テナント入れ替え時にバリューアップできたこと
  • 地価の上昇(今後も大きくは下がらないエリアと予測)
  • 利用の可能性としてフレキシブルなこと

と少し専門的観点になりますが、売却する際は購入価格より高く売れる予測です。(キャピタルゲインも見込める)ここは借主にとってもメリットが大きいため、双方にとっていい結果となっているのが尚嬉しいです。

Aさんが今売却した場合の資産の変化

もしここで売却したと仮定しましょう。最近の収益物件の平均利回り5~6%で売却できた場合、

・賃料収入合計 約1,000万円
・売却益    約5,000万円
自己資金515万円を元手に数年で6,000万円の資金が手元に残る計算です。(譲渡税等含まれていません)

事例に挙げるには出来すぎなくらいのため、だいたいこの半分くらいとイメージするのが良さそうです。それでも、実際こうやって資産を増やしていけるのも不動産投資の大きな特徴です。

家の購入を後回しにして収益物件を購入するという選択

上記のように、例えば自己資金のあるかたや、共働きのご夫婦などはマイホームの購入は後回しにして、収益物件を購入するのも資産形成には近道になります。てこの原理(レバレッジ)を活かし、本当に収益が見込める物件に投資し、融資を活用するすることで、自己資金を元手にスタートして億単位の資産形成も可能となります。

ただし、それなりのリターンを得るにはリスクもセットです。そのため、”リスクを負いたくない”というかたは不向きといえます。お子さまがいるご家庭なら優先事項もまた違ってくるためあまりおすすめできませんが、リスクを負えるのであれば一考の価値ありといえます。

専門知識がない難しい面であるリスクヘッジ、物件の見極め力、マネジメントに関してはサポートしていくため、最初は知識がなくても心配いりません。実践しながら自然と知識が身についていくため、だんだんと自分で判断できるようになります。

※利益を保証するものではありません。方法の一つとして事例を挙げさせていただきました。

詳細や具体的な収益物件の紹介に関しては個別にご紹介しています。お問い合わせはこちらから。

ご質問・ご相談はこちら

➡➡ 不動産投資のコラム一覧はこちら