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前回の”築年数の古いマンションは選ばないほうが良いか”に続き、今回は実際に検討する際のチェックポイントをご紹介します。
重複しますが、
- 相場が新築に比べて安い
- 駅前などの立地のいいところが多い
- リフォームやリノベーションなど好きな間取りができる
- 立地が良ければ売却や賃貸の需要が高い
など相応のメリットもあります。
古い＝悪い、という先入観は不必要ですが、やはり懸念もあることと思います。
マンションの耐用年数と耐久性はどれくらい？
平均して60年~70年に建替えが行われる事例から、可能性は『覚悟』しておくといいでしょう。今は耐震補強や耐震診断など国のガイドラインも設けてありますが、マンションの場合は区分所有法で定められている建替要件の4/5という一定の賛成票が得られるかによって左右されるのが現状です。
実際には、例えば30代で新築マンションを購入したとすると、50年後は80代。ずっと住み続けていたとすれば、新たに建て替える資金も意味もない、というケースが多く、建替えたくてもなかなか票が集まらない、というケースが多く存在します。
だからといって、どちらに転ぶかは住民次第。
そのため『その時はその時だね』と思えるならいいですが、やはり不安が大きい、生涯にわたって安心して暮らしたい、と思う方は不向きと言えます。
見学の際に外観や共用部をチェックしよう
具体的な検討の前に、まず物件の見学にいくことになります。見学の際のおすすめのチェックポイントをご紹介します。
外観・佇まい
人間も第一印象が大事と言われてるのと同じで、マンションの第一印象って大切です。「いい雰囲気」なのか「あまりい印象を受けない」のかは思ったままで構いません。印象だけでなく、建物の佇まいの雰囲気が良い場合、築年数がたっても人気が落ちないケースが多くあります。もちろん建物の意匠が素敵、ということもありますが、それだけでない『第一印象』を是非チェックしましょう。住民の意識の集合体で建物全体の雰囲気も変わっていくから面白いものです。
目視チェック
見学に行った際に是非チェックしておきたいポイントとしては、
- 外壁や基礎部分の状態はどうか（クラック等）
- 共用部の管理や清掃が行き届いているか
- 印象はいいか悪いか
をチェックしておくといいでしょう。”マンションは管理を買え”とよく言われるように、マンションは住んでいる人の意識と管理の日々の積み重ねによって建物の寿命や資産価値も変化していくものです。
修繕積立金や修繕計画は適切か
修繕積立金の負担は大きくないか、滞納はないか、積立金総額はどれくらいあるか。これは具体的な検討段階で調査する項目も含まれますが、ここが適切でないと大規模修繕の際に一時負担金が発生したり、金融機関からの借入を行うこととなります。
最近の分譲マンションは、新築時の修繕積立金の額を低くして、段階的にあげていく方式が多いため、安いからといって単純に喜べないものです。
某マンションでは、大規模修繕の前に一気に2万円代→6万円代に跳ねあがったマンションもありました。
これは極端な事例ですが、きちんとした修繕計画の作成とともに、適切に行われているか。また適切に判断できるかは知識と経験が必要なため、不動産の担当者や有識者に確認するのがいいでしょう。
共用部や専有部の配管をチェックする
水道管の赤さび。今では技術も進歩しているが、これまでどんな管理をしてきたかにも分かれます。
出典元：ワールドビジネスサテライト
マンションによっては、給排水管がコンクリートで固められていて交換ができないマンションも中にはあります。専有部は新しく交換できても、専有部にくるまでの排水管が古いままで赤さびが・・・なんてこともよくあります。
ビンテージマンション好みの人は、赤さびは承知の上で”口にするものに関しては水道水は使わない”という前提で購入するかたもいらっしゃいますが、やはり要チェックポイントです。
給水管の寿命は材質によって異なりますが、耐用年数は15年～20年が一般的です。修繕履歴をチェックして、給排水管のメンテナンスや交換がされているのか、今後行う予定はあるのか。また、図面でも確認しておくことをおすすめします。
建替え問題
重複しますが、
・どんな目的で、何年ぐらい住みたいのか
・建替えの覚悟はできるか
によって向き不向きに分かれるといいました。
実際の建替えの可能性を想定する
ちょっと専門的な話になりますが、容積率が余っていたり、敷地にゆとりがあるマンションの場合、建替え時の費用負担の発生が、極端に言えば負担がなかったり、あっても少なくて済む場合もあります。
総合設計制度や天空率といった制度活用して容積率の緩和ができそうなマンションを選ぶ、というのも一つの選択肢としてあります。ちょっと難しい話しになるため、専門的知識の詳しい担当者に相談するといいでしょう。
実際に狙いを定めると難しい、いざ建替え決議が始まっても票が届かなかったり難航するケースもよくあるため、上手くいくのはまた別の話ですが・・・。
以上、大まかなチェックポイントを挙げてみました。
中古マンションの耐用性以外にも、住宅ローンやライフプランなどによって、どんな物件を選ぶのがいいかは人によって違いますので、是非こちらのページを一読してみてください。
