◆2021年9月17日更新
最近の不動産価格上昇に伴い、新築マンションは高くてなかなか手が出ない・・・そんな人も多いのではないかと思います。そのため、中古マンションや中古戸建の成約率は上昇しています。
中古マンションを検討する際の主な判断基準としては、住宅ローン控除が受けられる物件だと思います。最近の法改正では、40㎡～（年収条件あり）から条件が緩和されたこともあり、より広い選択肢がもてるようになりました。
それでも予算と広さが合わなかったり、築古のマンションをリノベーションするのも人気なため、都内では築40年以上の取引も相変わらず活発です。
その反面、誰もが気になるのは『耐震性』や『建替え問題』『古い＝安全ではない』ということではないでしょうか。
築30年以上のマンションは本当に大丈夫か
令和元年末時点の築30年超（平成２年以前）の分譲マンションは約213.5万戸であり、築40年超のマンションは91.8万戸であり、ストック総数に占める割合は約1割。10年後には2.3倍の213.5万戸、20年後には4.2倍の384.5万戸となる見込み。
国土交通省築後30，40，50年超の分譲マンション戸数
分譲マンションのストック数は増加を続く見込みなこと、また建替えを行うことも見込み、今後は旧耐震基準のストック数は減少傾向になるという統計予測ですが、実際には、建替決議の票が集まらなかったり、等価交換の条件に満たないマンションは建替えが難しい状況です。そのため、耐震補強等を行って維持していくマンションが多いのが実際です。
中古マンションのメリット
中古マンションの需要増加の背景には、
・値ごろな価格相場
・駅から近いなど立地が良い環境
・リノベーションして好みの部屋に仕上げる楽しみ
・利便性のいい環境は売却しやすい、賃貸で貸しやすい
などが挙げられます。
利便性のいい環境で、家計の負担にならずに、好きな空間に住めるのは嬉しいですよね。
マンションの耐用年数
では、マンションのどれくらい持つものなのか。
住宅ローンの借り入れを行う際の借入年数は、法定耐用年数の70年（非事業用のRC造）を採用基準としている金融機関もあるため、築年数が古くなるほど査定評価も低くなるため、住宅ローンの借入年数が短くなる可能性があります。
ただし、住宅ローンの借入条件は金融機関によって違います。新耐震基準に満ちているという適合証明があれば、金融機関の評価も出やすくなります。適合証明書が取得できるマンションなら、住宅ローン控除が受けられたり、不動産取得税の軽減措置を受けられるので、そういう物件を優先して絞り込むのもいいと思います。
もし、気に入った物件が適合証明を取得できない場合は？
この場合は、潔く税の軽減を諦めましょう。今の基準に合わないからといって、一概にもろい物件というわけではありません。古い物件でも強度のしっかりした物件は多いものです。
コンクリートの耐用性
最近は100年コンクリートという高強度コンクリートも出てきましたが、コンクリートの強度の観点から見れば、
新耐震基準だから安心、
耐震補強したから安心、
というわけではありません。
年代によって耐久性の高い材料と配合を採用していた年代もあり、旧耐震基準の建物でも良質の材料と配合、工法で新耐震基準に劣らない頑丈なマンションも多く存在します。適合検査の全てのチェック項目にはクリアしないものの、コンクリートに詳しいかたや建築士の中には、敢えて旧耐震基準の建物を探している方もいらっしゃいます。といっても、この点は専門知識がない場合は判断が難しく、また当時の設計図書まで残っているマンションも少ないと思います。
よって、ここでのチェックポイントは、前述した長期修繕計画の他に、どれだけ資料が残っているかも一つのポイントといえるでしょう。資料があまりにない場合は、やはり重要な目に見えない構造部分もそれだけ不透明ということにつながるため、あまりにずさんと感じた物件は諦めるのも賢明かもしれません。
修繕積立金と大規模修繕
修繕積立金が相応なのかも気になるところです。修繕積立金の総額によって、今後の大規模修繕工事の際の”一時負担金”や建替えの際の負担金の増加の懸念もでてくることでしょう。大規模修繕工事に融資を受けている場合、その後の返済と次の工事に向けての積立の必要がでてきたりすることもあります。大規模修繕工事のテーマとなると、また話題はつきないので別の機会に設けようと思いますが、修繕や積立金が『適切』かどうかをチェックする必要があります。
建替え決議
区分所有法で、建替え決議には区分所有者の5分の4以上の賛成と議決権の5分の4以上と規定されていますが、竣工当時から住んでいる高齢者には負担となったり、注目されていた『コープオリンピア』のように住民の賛成はクリアしたものの、1階の店舗の議決権で5分の4には届かない事例もあり、建替えしたくてもなかなか進まない、という現状も現在は多いのが実情です。
まとめ
建物面のリスクも災害のリスクも未然なこと、またマンションの建替え工事は最近始まったこと、施工や管理、修繕などにもより個別要因によっても違ってくるため正直なところ分からない、というのが本音でしょう。
だからこそ重要視したいことは、どんな目的で購入するかによります。
・どのくらい住みたいのか（永住・中長期・短期など）
・資金計画（住宅ローンと建替え時期のライフプラン）
・重要視するのは何か（資産価値・コスパ等）
これにより、どのくらいの年代のマンションを購入したらいいのかが違ってくる、それに応じたチェックポイントが必要、など目的によっても違ってくるからです。一概に『旧耐震基準』だからNG、きちんと修繕工事を行っているので大丈夫、と認識してしまうのはもったいないです。きちんと修繕工事をやっていても、『どんな工事を行ったか』により劣化具合が大きく違ってくるので、あらゆる点をチェックして総合的に判断するようにしましょう。
