2019
03.21

【中古マンション】築年数の古いマンションは選ばないほうがいいか

マイホーム, 不動産コラム

最近の価格上昇に伴い、新築マンションは高くてなかなか手が出ない・・・。都内では築40年以上の成約件数も相変わらず活発のようです。(成約データチェックより)新築は広告宣伝費やモデルルーム費用なども価格に含まれていたり、利便性のいい立地は既にマンションが建っていたり、地価や建築費の上昇に伴い価格が高騰している今、必ずしも新築がベストな選択とは限りません。

それでも誰もが一度は気になるのが、築年数の古いマンションの場合、耐震性や建替えのことではないでしょうか。

築30年以上のマンションは本当に大丈夫か

令和元年末時点の築30年超(平成2年以前)の分譲マンションは約213.5万戸であり、築40年超のマンションは91.8万戸であり、ストック総数に占める割合は約1割。10年後には2.3倍の213.5万戸、20年後には4.2倍の384.5万戸となる見込み。

国土交通省築後30,40,50年超の分譲マンション戸数

分譲マンションのストック数は増加を続く見込みなこと、また建替えを行うことも見込み、今後は旧耐震基準のストック数は減少傾向になるという統計予測ですが、実際には、建替決議の票が集まらなかったり、等価交換の条件に満たないマンションは建替えが難しい状況です。そのため、耐震補強等を行って維持していくマンションが多いのが実際です。

中古マンションのメリット

中古マンションの需要増加の背景には、

・値ごろな価格相場
・駅から近いなど立地が良い環境
・リノベーションして好みの部屋に仕上げる楽しみ
・利便性のいい環境は売却しやすい、賃貸で貸しやすい

などが挙げられます。

利便性のいい環境で、家計の負担にならずに、好きな空間に住めるのは嬉しいですよね。

マンションの耐用年数

では、マンションのどれくらい持つものなのか。
住宅ローンの借り入れを行う際の目安は、法定耐用年数の70年(非事業用のRC造)を採用基準としている金融機関もあるため、築年数が古くなるほど融資査定評価も低くなるため住宅ローンの借入年数が短くなる可能性があります。

ただし、住宅ローンの借入条件は金融機関によって違うため、適合証明や修繕計画などによって変わります。そのため、きちんとした管理体制や長期修繕計画が行われているマンションほど評価も出やすいといえるでしょう。新耐震基準の適合証明書が取得できるマンションなら、住宅ローン控除が受けられたり、不動産取得税の軽減措置を受けられるます。よって、きちんと管理や修繕が行われているかも一つの指標になるでしょう。

 

コンクリートの耐用性

最近は100年コンクリートという高強度コンクリートも出てきましたが、コンクリートの強度の観点から見れば、

新耐震基準だから安心、
耐震補強したから安心、

というわけではありません。

年代によって耐久性の高い材料と配合を採用していた年代もあり、旧耐震基準の建物でも良質の材料と配合、工法で新耐震基準に劣らない頑丈なマンションも多く存在します。適合検査の全てのチェック項目にはクリアしないものの、コンクリートに詳しいかたや建築士の中には、敢えて旧耐震基準の建物を探している方もいらっしゃいます。といっても、この点は専門知識がない場合は判断が難しく、また当時の設計図書まで残っているマンションも少ないと思います。

よって、ここでのチェックポイントは、前述した長期修繕計画の他に、どれだけ資料が残っているかも一つのポイントといえるでしょう。資料があまりにない場合は、やはり重要な目に見えない構造部分もそれだけ不透明ということにつながるため、あまりにずさんと感じた物件は諦めるのも賢明かもしれません。

修繕積立金と大規模修繕

修繕積立金が相応なのかも気になるところです。修繕積立金の総額によって、今後の大規模修繕工事の際の”一時負担金”や建替えの際の負担金の増加の懸念もでてくることでしょう。大規模修繕工事に融資を受けている場合、その後の返済と次の工事に向けての積立の必要がでてきたりすることもあります。大規模修繕工事のテーマとなると、また話題はつきないので別の機会に設けようと思いますが、修繕や積立金が『適切』かどうかをチェックする必要があります。

建替え決議

区分所有法で、建替え決議には区分所有者の5分の4以上の賛成と議決権の5分の4以上と規定されていますが、竣工当時から住んでいる高齢者には負担となったり、注目されていた『コープオリンピア』のように住民の賛成はクリアしたものの、1階の店舗の議決権で5分の4には届かない事例もあり、建替えしたくてもなかなか進まない、という現状も現在は多いのが実情です。

まとめ

建物面のリスクも災害のリスクも未然なこと、またマンションの建替え工事は最近始まったこと、施工や管理、修繕などにもより個別要因によっても違ってくるため正直なところ分からない、というのが本音でしょう。

だからこそ重要視したいことは、どんな目的で購入するかによります。

どのくらい住みたいのか(永住・中長期・短期など)
・資金計画(住宅ローンと建替え時期のライフプラン)
・重要視するのは何か(資産価値・コスパ等)




これにより、どのくらいの年代のマンションを購入したらいいのかが違ってくる、それに応じたチェックポイントが必要、など目的によっても違ってくるからです。一概に『旧耐震基準』だからNG、きちんと修繕工事を行っているので大丈夫、と認識してしまうのはもったいないです。きちんと修繕工事をやっていても、『どんな工事を行ったか』により劣化具合が大きく違ってくるので、あらゆる点をチェックして総合的に判断するようにしましょう。