2020
07.24

失敗しないマイホーム購入の方法

マイホーム, 不動産コラム

マンション購入やマイホームを購入する場合、欠かせないのが不動産屋の存在です。内見も、相手方との条件交渉も、契約も不動産会社を通して行われます。

予算や勤続内容、家族構成によりおすすめする物件も違ってくるし、住宅ローンの審査通過の可能性だったり、購入に向けての優先事項、各関係社の調整などとり行います。

予算や条件、購入理由が分かれば、「それならこういうのもありますよ」と希望条件に近い物件を紹介してくれたり、いい提案をしてくれることでしょう。

だいたいの方が利用する住宅ローンは、返済が20年、30年と続くことになります。幼かった子どもは成長し、仕事や生活環境も大きく変化することでしょう。

普段から多くの物件を見て、広い世代のお客様と日々接してきた経験値は圧倒的に違うため、是非ともプロとしての見解やアドバイスも聞いた上で選択するのが得策と言えます。

ただしその反面、ウィークポイントもあります。購入してしまえばその後は関与しない、ということ。”今現在の収入と環境”を基準にするため、今後子どもの教育費と住宅ローンが重なって大変になったり、育児などで世帯年収が減ったり、将来の家庭環境の変化は視野に入れないことが多いです。

また、会社の方針や都合に影響されることも多く、例えば営業ノルマや成約件数を重視している会社の場合は、抱えている物件を優先に考えたり、借入額の範囲なら予算オーバーな物件でも勧めるといったこともよくあります。

FPの視点

その点、FPの考え方は『家計重視』のため”無理のない”予算設定”を推奨します。”今現在”の基準で考えるのではなく、ライフプランをもとに『住宅ローン返済』や『教育費』の大きな出費の時期も視野に入れるため、後に返済負担で苦しい想いをするリスクは軽減されます。

そして、年収に対する住宅ローンの返済割合が銀行や不動産屋の基準が年収400万円以下の場合は30%なのに対し、FPは25%を推奨しています。たしかに家計の点で考えると、住宅ローンの返済負担は低いに越したことはないのですが、

  • 東京都心周辺の相場では購入できる物件が少なくなること
  • 住宅ローンの審査金利を考慮していないこと
  • 不動産や不動産の資産性についての知識はないに等しいこと

上記のことから、FPの考え方では具体性にかけてしまうのがデメリットにあります。

不動産コンサルティングの視点

宅地建物取引士が主に不動産の取引、契約に関わる『基礎』であるならば、不動産コンサルティングマスターは、さらに不動産のもつ資産性や活用、収益性などの『応用編』といえるでしょう。長期的視野で不動産の資産性と価値を視野にいれれば、数千万という資金を投下するマイホーム購入一つをとっても立派な不動産投資であるという考え方になります。

マイホームを購入し、住宅ローンは返済して、ゆくゆくは子に残したい、と永続的に所有するならいいのですが、例えば、

  • 子どもが独立したら、夫婦二人でどこかに住み替えたい
  • 老後は子どもの世話になりたくないから、施設に入所する可能性もある

と住み替えの可能性も視野にある場合は、よりたしかな物件を選ぶことで、売却して手元資金として次に活用できるし、収益性として収入を得ることも可能になります。

3つの視点から考えると間違いない

よって、①不動産、②ファイナンシャルプランナー、③不動産コンサルティングの3つの視点で考えると、後から後悔したり失敗するリスクも減らすことができ、いざという時は売却してまとまった資金を手元に残せたり、次の住み替えの資金に充当することもできるようになります。

①宅地建物取引士の役割

  • 主に契約業務と物件調査
  • お客様にとって十分に納得がいった上で安心して購入判断ができるようにする。
  • お客様が購入後にトラブルや問題が発覚することのないよう調査する。

②FPのメリットを合わせると

  • 中長期のライフプランを想定した上で予算や適した物件を絞り込むことができる
  • 返済負担に無理が生じにくい
  • 起こりうるライブステージの変化も想定に入れているので対策ができる。

③不動産コンサルティングを合わせると

  • 自己資金をより有効に活用できるよう考える。
  • 収益法の視点から物件の資産価値も加味した物件選定ができる
  • マイホームを将来の資産に変える戦略をもてる。

上記のように、より広い視野から絞り込んでいくためより失敗しにくくなります。

だからといって、必ずしも3つのライセンスが必要ということではありません。資格がなくても経験を通して知識を持ち合わせている人もいます。経験値でいうと業界歴10年以上だと安心できますが、人それぞれの姿勢や向き合い方、努力によっても違ってくるので、あくまでも一つの目安として参考にしてください。いろいろ質問して納得のいく回答がかえってくるのかも判断ポイントです。