住宅購入術~マイホーム購入ガイド~

「マイホームを購入しようかな」と思ったら、物件探しをする前に是非やっておきたいことをまとめました。

高額な買い物ともいえるし、マイホームも立派な”不動産投資”にあたります。商品と違って返品もできなければ、住替えも容易ではありません。

失敗や後悔なく、「この家で良かった」と一人でも多くのかたが満足できるよう、数多くのお客様をみてきた経験と、よくある失敗談をもとにお伝えしていきたいと思います。

目次

1.マイホームで失敗したことは?よくある回答

失敗や後悔したことで上位にあがること

住宅ローンのこと

一番に上がる声が住宅ローンの返済のこと。住宅ローンは20年、35年に及び、最初は支払えると見込んだものの、お子さまの成長とともに教育費が嵩んだり、仕事や経済変化に伴い収入が減ってしまったり、購入者の5割が予算よりも500万円以上高い物件を購入したという統計もあります。

住環境や周辺環境

駅から遠いのが日に日に辛く感じる、交通の便が不便、坂道がきつい、夜道が暗くて物騒、騒音や近所の住民のことなど、「購入時にあまり周辺のことまで気が回らなかった」という声も多く上がります。

間取りや広さ、建物が合わなかった

お子さま生まれて家族が増えたり、ご両親と同居することになったり、子供部屋のこと、広さのニーズはライフステージごとに変わっていきます。購入当時では必要ないと思ったことや想定していなかったことが変化していくのは自然と起こります。

また、3階建てがだんだんと億劫になるという話しもよく聞きます。掃除や日常生活の動線もまた動けるうちは軽々とできることも、歳を重ねるごとに変化していきます。

2.公開や失敗してしまう理由

上記の事例をみてみると、失敗や後悔の原因は「マイホームを購入しよう」と思い立ってから購入までのステップにあると考えます。

例えば、賃貸住宅に住んでいて「マイホームを購入しよう!」と決意すると、多くの場合、

  • いくらぐらいの物件が買えるか
  • その予算でどんな物件があるだろうか

そして、
今の家賃や家計の予算、収入額を基にしてインターネットで住宅ローンのシミュレーションをする。
 ↓
そこから貯金額を足して、大まかな物件の予算をたてる。
 ↓
どんな物件があるのかポータルサイトで探し始める
 ↓
気になる物件があれば見学や問い合わせをして内見をスタートさせる。

20年、30年と住宅ローンを借り入れて数千万円単位の買い物をするのですから、もっと長期的な視野で、先のことを想定した上で検討すべきといえるでしょう。マイホームの購入は、決して夢の実現のゴールではなく、あくまでもスタート地点です。

物件探しから始めることをすすめない理由は・・・

購入後のライフスタイルや不測の事態を想定していないことが多い

そのため、購入前の段階で”購入後のライフスタイル”や”人生の目標”を見直した上で、自分たちに合った家を絞り込む。そこからようやく物件探しを始めるのが失敗や後悔しないマイホーム購入のコツといえるでしょう。きちんと絞り込みをしておけば、予算オーバーの物件に誘惑されることなく、周囲の意見に翻弄されることなく、マイホームの購入という”ゴールでなくスタート地点にたち本来の目標に向かって進むことができるでしょう。

3.失敗しないためのポイントは実はシンプル

では、具体的に何をしたらいいのか。
抑えるべきポイントは大きく分けて3つあります。

物件探しの前のやっておくべき3つのポイント

自分やパートナー、家族とじっくり向き合って今後の計画をたて、優先事項や優先順位を考えてみて、自分たちに適した物件の種類を絞り込み、住宅ローンの準備を事前にしてから、実際に物件探しを始めましょう。

4.まずはじめに購入計画をたてよう

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何故、購入計画が必要なの!?
それは・・・

✔ 人間は”今の基準”で物事を考えてしまうから
✔ 人生には不測の事態や転機は必ず訪れるから
✔ 好み、思考、生活スタイルは変化するから

だからこそ、視野を広げてみて、そして起こりそうな事態を事前に想定して計画に盛り込んでおくことで、柔軟に対応することも、軌道修正することも、選択肢も予め用意しておけるようになるからです。

5.ライフプランの作成~全体像をイメージする~

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ここからは、ワークも兼ねていくといいでしょう。ゲストユーザーに登録いただくとワークシートをダウンロード(無料)いただけます。

ライフプラン表といっても、ファイナンシャルプランで使うような細かいものでなく、とてもザックリしたシンプルなものです。人それぞれに違う将来の大まかな目標(将来はこんな生活をしたい、など)と起こりうるライフイベント(お子さまやご両親、実家、定年)を予め想定しておくことで、住宅ローンの期間や教育費のかかる時期が可視化できたり、お子さまが独立した後の生活などをイメージしてみることで、自分の向かいたい方向性を大まかに定めるのが目的です。

【何故、必要?】いつでも軌道修正や変更できますのでご安心を。漠然とした大まかな予測と理想のイメージで構いません。カーナビのようにのように目的地を設定すれば、自然と目的地に近づくように、あとは最適なルートを探していくためのステップとなります。

6.購入動機と目的をハッキリさせる

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ライフプランを定めたら、次は『購入動機』と『目的』をはっきりさせましょう。動機と目的は些細なことでも大丈夫。自分の正直な気持ちに向き合うことがここでは大切です。

【何故、必要?】ライフプランで何となく道筋(カーナビ設定)をたて、購入動機と目的は『スタート』にあたるからです。これを定めることによって、どんなルート(適した物件や予算、購入の仕方)かが絞り込めてくるからです。

よくあるマイホーム購入の動機と目的としては、下記のものが多いのでご参考にしてみてください。

  • 家賃を支払うのがもったいないから
  • せっかくなら持ち家がほしい
  • 老後に家賃を払うのが不安
  • 最終的に家賃を払うより住居費を安く抑えたい

こんな単純なもので構いません。この先、物件を実際に見学し始めると、気づかぬうちに心が揺らいだり、翻弄されて動機と目的がブレてしまうケースが多いです。そのため、この動機と目的を道しるべとして見失わないよう最初に定めておきましょう。

7.自分たちの目的に適した物件を知る

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購入の動機と目的がある程度定まってくることで、おとずとどんな物件が自分たちには合っているが絞り込めてきます。何を最優先にして、どこを妥協してもいいか。優先順位が見えてくると同時に、それぞれに特徴やメリット・デメリットがあるのです。

購入動機と目的から、大まかに絞り込めるタイプは以下があります。

A.理想追及型(実現したいこだわりがある)
B住宅費軽減型(固定費は抑えたいタイプ)
C.資産性重視型(資産につなげていきたい)

理想のマイホームのを実現したいものの、実際に必要なのは住宅費軽減だったり、特に初めてマイホームを購入する人にとっては、理想と現実が離れていることが多く見られます。

自分の『目的と動機』に沿った物件を選び、あとはいかに理想的に仕上げていくか。この順番を把握しておくことで、失敗要因を減らすことができます。

8.予算をたてる

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物件の予算は、どうしても『今、現在』の家賃や家計収支で判断しがちです。
今後、お子様の教育費が嵩んだり、長期にわたる借入期間の間にはさまざまなことが起こることが想定されます。そのため、先を見越した無理のない予算をたてることが重要です。

ネットで住宅ローンの借入シミュレーションを利用するのもいいでしょう。その際には金利の入力を少し高めに設定するのがコツです。何故なら、実際の住宅ローン審査の審査金利は高めだからです。金利が上がっても返済していけるかどうか、ゆとりをもって予算をたてましょう。

年収に対する住宅ローンの返済割合は年収400万円以下の場合は30%が一般的です。また、FP協会では25%を推奨しています。都内は相場が高いため、返済割合が25%だと希望の物件が見つからないか、もしくは自己資金の準備が大変な場合が多いため、悩んだ場合はご相談ください。

ゲスト専用ページでは『マイホーム購入ガイド』PDFがダウンロードいただけます。3つのパターンから予算を算出する計算方法がご覧いただけます。

9.資金の準備と対策

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大体の予算が決まったら、資金の整理と頭金の準備に入りましょう。

【諸経費と頭金】
必要な諸費用は、物件価格に対して新築住宅で約3%~5%、中古住宅で7%~10%が目安となります。最近は物件価格+諸費用も借入可能な『オーバーローン』も取り扱っている金融機関もありますが、頭金があれば『金利の優遇が受けられる』『毎月の返済負担が軽くなる』『将来の買い替えの際に手元に資金が残る』などメリットが大きくなるため、準備するに越したことはないです。

【カードや他の借入金】
また、住宅ローンの審査の準備として、クレジットカードの整理や他のローンも見直しておきましょう。特に『キャッシング付きクレジットカード』の場合、キャッシングしていなくても借入可能額に影響を及ぼすため、数年間使用していないカードは解約しておきましょう。また、車のローンやキャッシングやリボ払いがある場合は審査と借入可能額に影響しますので、住宅ローンの借入前はできるだけ利用しないよう心掛けたいものです。

金融機関も高額を貸し出すにあたり不良債権になっては困ります。だからこそ、貸すに値するかどうか勤務状況や属性などはもちろん、頭金の準備やお金の使い方の履歴など下記の個人信用調査をするわけです。

  • 日々の収支を予測
  • コツコツと計画性や準備できるか
  • カードやローンなど借入状況
  • 勤務状況から勤務態度を伺う

早めに購入計画と資金計画に入ることが出来れば、不要なものは整理し、準備が進められるというわけです。

※詳細は『ゲスト登録』➡『マイホーム購入ガイド』をダウンロードください。

10.最後に

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全体の購入計画がまとまれば、あとは物件を探すのみとなります。
『納得のいく家を探したい』『生涯で一番大きな買い物だから』という気持ちから、”上をみたらキリのない”モデルルームを見学したり、目的外の物件もたくさんみたり、家族や友人の言葉に翻弄され、いつの間にか迷走してしまいがち。

今、もてる中で最善の選択をする

これがマイホーム購入でも正解といえるでしょう。

あとは、物件の見る目に長けた専門家でもある私たちが、一番いい選択ができるようサポートしていきます。不動産の選定次第で将来の資産価値は大きく変わります。また、長期間の住宅ローン返済の負担を考慮した住宅ローンのプランニング、将来も含めた今後の道筋などのアドバイスもサポートしています。

ゲスト専用ページより『購入術』の資料をダウンロードできるほか、相談時にプレゼントしている所属団体(全日本不動産協会)発行の『初めて家を購入する人が読む本』の一部を無料でダウンロードいただけます。他にも特典がありますので、是非下記をチェックしてみてください。

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