築年数の古いマンションを検討する際のチェックポイント

前回の”築年数の古いマンションは選ばないほうが良いか”に続き、今回は実際に検討する際のチェックポイントをご紹介します。

重複しますが、
・相場が新築に比べて安い
・駅前などの立地のいいところが多い
・リフォームやリノベーションなど好きな間取りができる
・立地が良ければ売却や賃貸の需要が高い
など相応のメリットもあります。

古い=悪い、という先入観は不必要ですが、やはり懸念もあることと思います。

マンションの耐用年数と耐久性

平均して60年~70年に建替えが行われる事例から、可能性は『覚悟』しておくといいでしょう。今は耐震補強や耐震診断など国のガイドラインも設けてありますが、マンションの場合は区分所有法で定められている一定の賛成票が得られるか否かに大きく左右されます。

そのため『その時はその時だね』と思えるならいいですが、やはり不安が大きい、生涯にわたって安心して暮らしたい、と思う方は不向きと言えます。

マンションの管理状態、修繕工事の状態などは、具体的な段階になってからの調査になるため、まずは『どのくらいのスパンで住みたいか』、『どんなライフプランをイメージしているのか』を先に考えるといいでしょう。

見学の際に外観や共用部をチェックしよう

・外壁や基礎部分の状態はどうか(クラック等)
・共用部の管理や清掃が行き届いているか
・印象はいいか悪いか

上記は是非チェックしましょう。”マンションは管理を買え”とよく言われるように、マンションは住んでいる住民の意識と管理によって建物の寿命も雰囲気も変わっていくから不思議です。

修繕積立金や修繕計画は適切か

修繕積立金の負担は大きくないか、滞納はないか、積立金総額はどれくらいあるか。これは具体的な検討段階で調査する項目も含まれますが、ここが適切でないと大規模修繕の際に一時負担金が発生したり、金融機関からの借入を行うこととなります。

最近の分譲マンションは、新築時の修繕積立金の額を低くして、段階的にあげていく方式が多いため、安いからといって単純に喜べないものです。

某マンションでは、大規模修繕の前に一気に2万円代→6万円代に跳ねあがったマンションもありました。

これは明らかに修繕計画のミスと思ってもいいほど極端な事例ですが、きちんとした修繕計画の作成とともに、適切に行われているか。また適切に判断できるかは知識と経験が必要なため、不動産の担当者や有識者に確認するのがいいでしょう。

共用部や専有部の配管をチェックする

水道管の赤さび。今では技術も進歩しているが、これまでどんな管理をしてきたかにも分かれます。

出典元:ワールドビジネスサテライト

マンションによっては、給排水管がコンクリートで固められていて交換ができないマンションも中にはあります。専有部は新しく交換できても、専有部にくるまでの排水管が古いままで赤さびが・・・なんてこともよくあります。

ビンテージマンション好みの人は、赤さびは承知の上で”口にするものに関しては水道水は使わない”という前提で購入するかたもいらっしゃいますが、やはり要チェックポイントです。

給水管の寿命は材質によって異なりますが、耐用年数は15年~20年が一般的です。修繕履歴をチェックして、給排水管のメンテナンスや交換がされているのか、今後行う予定はあるのか。また、図面でも確認しておくことをおすすめします。

建替え問題

重複しますが、

・どんな目的で、何年ぐらい住みたいのか
・建替えの覚悟はできるか

によって向き不向きに分かれるといいました。

実際の建替えの可能性を想定する

ちょっと専門的な話になりますが、容積率が余っていたり、敷地にゆとりがあるマンションの場合、建替え時の費用負担の発生が、極端に言えば負担がなかったり、あっても少なくて済む場合もあります。

総合設計制度や天空率といった制度活用して容積率の緩和ができそうなマンションを選ぶ、というのも一つの選択肢としてあります。

ちょうど、そんなマンションを発見しました。

現在は3階建、18戸数
  ↓ ↓
地下1階付15階建、62戸
で建替え予定のマンション

ここは価値がグンと上がることと思います。

実際に狙いを定めると難しい、いざ建替え決議が始まっても票が届かなかったり難航するケースもよくあるため、上手くいくのはまた別の話ですが・・・。

一つの例として挙げてみました。
こちらは専門的な話でもあるため、担当者に相談するといいでしょう。

以上、大まかなチェックポイントを挙げてみました。
中古マンションの耐用性以外にも、住宅ローンやライフプランなどによって、どんな物件を選ぶのがいいかは人によって違いますので、是非こちらのページを一読してみてください。

参考:ライフプランシミュレーションのすすめ

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