物件オーナー様へ

物件オーナーのよくある悩み

収益物件を所有する目的は人によって違います。
節税に重きをおくケース、資産として育てていきたいケース、安定した収入を重視するケース・・・。目的によっても見通しや計画は違ってきますが、共通していることは『大切な資産』であること。資産の目減りや『負動産』にならないためにも解決方法をみていきたいと思います。

目次

問題は大きく分けて3つ

収益物件は主に以下の問題点に分けられます。

  • 収支の問題
  • 入居者問題
  • 戦略や計画の問題

不動産の問題は複雑で専門知識も必要ですが、問題点や悩みは実はシンプルなことが多いです。一つ一つ細かく分けて考えていくと、解決策や改善につながることでしょう。

問題①収支の悪化

家賃・共益費収入 > 支出

上記のようにならない、または悪化している場合は、

 1.収入を増やす
 2.支出を抑える

ことを考える必要があります。

その前に、『何故、収益が悪化しているか』考えられることを挙げてみるといいでしょう。

空室がある場合

空室がある場合は、その分家賃収入が見込めないため収支が悪化するのは当然です。たまたま一部屋空いている場合なら不動産投資では必ず起こることで、予め想定内ともいえますが、2部屋以上空いている場合、早急に対策を打つ必要があるでしょう。
※問題②の空室問題参照

家賃が下がって収益が悪化している場合

賃料は経年劣化に伴い賃料が下落するのが一般的です。新築では周辺相場より多少高めに設定しても入居希望はありますが、経年劣化や周辺相場の下落の影響で下げざるを得ない場合、周辺の競合物件より『強みやメリットをつくる』『リフォームしてバリューアップを図る』選択肢も考えられます。

支出を見直す

毎月の固定費を見直しましょう。ただし、不動産投資の場合は”ただやみくもに支出を減らす”ことはかえって収益の悪化につながるケースも多いです。建物のメンテナンス、入居者満足度を高めることにより物件の資産価値を維持することも同時に重要です。お金をかけるべきところ、節約するところを分けて考えるといいでしょう。

  • 区分マンションの場合の管理費・修繕積立金
  • 保守管理費・光熱費
  • 修繕費用
  • ローンの返済

【区分マンションの管理費・修繕積立金】
これは変更が容易でないため、必須の支出となります。

【保守管理費・光熱費】
管理会社に委託している場合、委託する内容によっても違いますが、家賃収入に対して3%~5%が相場になります。相場より高い管理費を管理会社に支払っている場合は見直すことも一つの解決策ですが、管理の質が下がっては逆効果になりかねません。おすすめの方法としては、『自分で管理する内容を増やす(例えば掃除)』『共用部の電球をLEDに変える』など、できることを一つずつ増やしていきましょう。

【修繕費用】
築古物件を敢えて手をかけないことも一つの投資手法ですが、そうではない場合は修繕やメンテナンスはとても大切です。自分でできることを増やしていくと、専門業者に依頼する費用の10分の1から半分で済むことが多いのも修繕です。仕事と両立など事情やお金と時間のバランスは人それぞれに違いますが、自分で知識と経験を身につけることは不動産投資の上で強い武器にもなります

【ローンの返済】
金融機関に相談して金利の見直しや返済状況を見直してみるのも一考です。ある程度の実績は必要になると思いますが、根気よくあたっていきましょう。改善策や今後の見通しなど、銀行側を納得できる材料を提出できるとよりいいかと思います。

問題②空室問題

空室が続いている場合、どこに原因があるかを掘り下げてみることが必要です。ここで大切なポイントは、入居者の目線で俯瞰してみること。ネットのポータルサイトで周辺の同条件の物件をピックアップし、自分だったら同じ予算でどの物件を選ぶのか、何故そこがいいのかを比較していくと、所有物件の強みや弱みが見えてくることでしょう。

弱みを改善できるか、強みを活かすか、新しい特色を作るか、何かできるはず。アイデアや工夫できることは日々いろいろなものをみたり、ホームセンターを覗いてみるのもおすすめ。必ずしもお金をかけることだけが正解とは限りません。

『入居者に選ばれる物件』を目標にし、またペルソナ(ターゲット世代、属性)を絞り込みつつ検討と工夫を重ねていくのもおすすめです。

問題③戦略の問題

そもそも戦略がないケース

所有者の多くは収益計画表を作成していないケースが多いと思います。
物件を最初に契約した際に『収支計画表』を作成してもらうことが多いと思いますが、手元にあるなら是非見直してみましょう。『収益計画表』の多くは、

  • 空室率を見込んでいない
  • 家賃の下落率を見込んでいない
  • 修繕計画等を算出していない

など、ずっと満室が続くなど“良い状態”が前提条件でのケースもよく見受けられます。入居者の入れ替わりもあれば、定期的なメンテナンスや修繕、経年劣化に伴い家賃も下落していくのが本来です。何年間保有すれば、収支の見込みはいくらくらいで、10年後の物件の価格はいくらくらいが分かれば、具体的な利回りや保有期間の収支の見込み、改善点も視覚化できます。ただし、これは各指標など専門的知識が必要ですので、アドバイスをしてくれたり、相談にのってくれる投資に詳しい人や不動産会社と親交を深めておくようにするといいでしょう。

自分の目的と合っていないケース

不動産投資をするにあたり、目的も人それぞれ違えば、それに見合った物件を選ぶことも重要です。「収入が得られる」と安易に手を出すと、下手すれば資産を得るどころか失うことも多いのが不動産投資です。ケースによっては、失敗を今後の糧にすることも必要になることもあるでしょう。

『利回りがいいから』と需要のない不便な物件を選んでしまったり、『表面利回り』だけをみて、融資の返済を含めると収支がマイナスになってしまったり、目的が達せられない物件も多いのが実情です。

まとめ

以上、一つでもヒントになれば幸いですが、物件ごとに悩みも解決策も違ってくるため一概には言えないのが正直なところです。世田谷尾山台ハウスでは、少しでも自分の知識を高められるよう勉強会を開催しています。

収支の分析や見直し、改善策のアドバイスのご相談を随時受け付けています。

収支も自分で指標がかわるようになれば、よりリスクを減らして長期的にリターンを得られやすいのも不動産投資の特徴です。お困りの際は是非ご相談ください。

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