定年後の生活を貯蓄や年金で不自由なく生活できるなら問題はないですが、自宅を所有しており、かつ年金だけでは生活資金が困難、という人を対象としたのが『リバースモーゲージ』という商品です。
自宅を売却せずに住み続けながら、自宅を担保に融資を受けられるのが特徴で、資金の用途は金融機関によっても条件は違いますが、リフォーム費用や生活費だけでなく旅行資金などと用途は幅広いのが特徴で、生存中は金利部分のみの返済ですみ、元金部分は亡くなった後に一括返済する、という特徴をもっています。
リバースモーゲージの仕組み
借入可能額は各金融機関の『自宅査定額』となるためバラツキはありますが、通常の売却時の査定額の『宅地評価』の50%～70%くらいといわれています。
融資限度額に達するまでは資金の借入が可能で、その間は金利部分のみの返済ですむため、自宅を売却せずに済み続けられるのがメリットでもあります。
ただし、本質としては『不動産担保ローン』という性質のため、リスクも存在します。どういった商品かを理解し、相続にも影響がでるため、ご家族でよく話し合って検討されることをおすすめします。
リバースモーゲージのメリット
- 自宅を売却せずに住み続けられる
- 資金の使い道は生活費やリフォーム費用、旅行と幅広い
- 生存中は金利部分のみの返済と負担が軽い
そのため、愛着の湧いた自宅を手放すことなく、そのまま住み続けながら資金を得るといったメリットがあります。詳細や条件は各金融機関によって違うけれど、持家があるけど、今現在資金繰りや生活費に窮している人や金融資産を減らしたくないという場合には有効的です。
リバースモーゲージのデメリット
これも一つの借金ですからデメリットも存在します。
- 融資条件の見直しにより条件が変わる
- 長寿化により生存途中で融資限度額に達してしまうことも
- 金利の見直しで負担が増える可能性あり
- 自宅を相続することができない
長寿化により融資限度額を達して長生きした場合は、改めて資金に窮してしまう可能性もあり、また自宅の評価額は定期的に見直しが行われるため、その間に担保評価が下がり、条件が変わる可能性もでてきます。
また、亡くなってからは自宅の所有が金融機関になるため、自宅を相続できなくなります。（金融機関によっては、相続人に債務の引き継ぎを行っているところもあります）。
また、金融機関によって取り扱いエリアが決まっていたり、融資条件や担保評価も違ってくるため、事前に契約内容を把握しておくことが大事です。
金融機関のリバースモーゲージ以外の手段
金融機関以外でも、国や自治体で実施している生活福祉資金貸付制度があるため、合わせて確認するといいでしょう。
生活福祉資金貸付条件等一覧
厚生労働省のページ
先に自宅を売却し、賃料を払って住み続けられるハウスリースバック
逆に先に自宅を売却してまとまった資金を得て、賃料を支払い続けることで同じく住み続けられる方法も増えてきています。
リバースモーゲージと同様に、自宅を相続できないため、
・先祖代々から受け継いだ大切な家だから売却したくない
・子が反対して契約できない
といった場合は、厚生労働省のページも参考にされるといいでしょう。
リバースモーゲージは効果的に活用できるかできないかの判断で選びたい
『自宅』を担保にするのは時に効果的な手段であるけれど、状況に応じた判断とリスクの想定が必要になるため、第三者である不動産コンサルティングやファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談して最適な方法を一緒に考えてもらうのが得策です。
ご家族の状況、本人と家族の意思、各条件等に合わせてどんな方法が一番適しているのか、それぞれのメリット・デメリットを挙げてもらい、自分で納得した上で絞り込んでいくことが大切です。
リバースモーゲージに頼らなくて済むのが一番
一番いい方法は、リバースモーゲージに頼らなくてすむことですよね。
早めの段階から将来を想定したライフプランや準備と対策を重ねていくことが一番いい方法といえます。変化のあるフレキシブルな人生に、いざという時により頼りになるにはマイホーム購入時のプランニングや物件選定で将来大きな差がでますので、是非ご相談ください。
