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最近、30代、40代の女性でマンションを購入する人が増えています。仕事をして経済的に独立していたり、すぐには結婚する予定がなかったり、将来に備えて、賃貸で家賃を払い続けるより自分の資産にしたい、と思う方が増えてきました。また、住宅ローンも女性向けの商品を扱ったり、勤務しているかたはもちろんのこと、正社員でなくても借入可能なところが増えつつあります。聞けば、女性は男性よりもお金の返済にしっかりしているという性格的傾向にあるのも背景の一つにあるようです。
- 住宅ローンに縛られそう
- 結婚するかもしれない
- 購入に踏み切る自信がない
そう思う女性も多いと思います。
実際にそう思っていたAさんの事例をご紹介します。
ケース１．30代正社員 年収500万円のＡさん
Ａさんは20代で一度転職し、現在は勤続年数3年の正社員。
実家は四国なので、仕事の都合で都内で一人暮らしをしていたが、家賃はもったいないし、将来に不安もあったので相談にきた。仕事は安定しているけど、仕事もいつどうなるか分からないし、実家に戻る予定もないし、一人でずっと生きていくには将来の収入や資産にも不安がある、というお話しだった。
支払家賃 110,000円
貯金（うち頭金） 1,000万円
Aさんには兄がいて、実家の近くで家庭をもっているため、ご両親の面倒もみてくれているそう。そこで、賃貸のまま過ごした場合と、購入した場合の比較シミュレーションをすることから始めました。
賃貸VS購入シミュレーション結果
この先20年賃貸と仮定した場合、ざっと簡易計算しても約2,850万円となりました。
- 11万円×20年間（110,000円×240カ月）
- 10年後に一度引越し
- 更新料等含めた場合
ただし、今の間取りは1DKなので、年齢を考えると1LDKは欲しいとのこと。近隣の1LDKの相場ではオートロック、エレベーター、宅配ボックス付きの築浅のマンションは家賃が15万円ほどが相場のため、入居審査の収入基準をオーバーしてしまう傾向なこと、15万円の家賃を支払うと3,000万円は超えてしまう結果となります。
物件タイプの選択と予算
20年先の将来は分からないため、どう転んでもいいような物件のタイプを推奨しました。
- 築15年以内（目安）
- RCもしくはSRC造
- 駅から5分圏内
- 50㎡以上
これなら、住宅ローン控除の適用条件に当てはまるため節税効果もあるし、生涯住むことも、将来住み替えが必要になったときは、売却したり賃貸に出すこともできる。その際、できるだけ『資産価値』が落ちない物件を選びましょう、ということになった。
予算は、今の家賃より負担を大きくしたくない、という意向もあり、そこから逆算すると、大体の予算が絞りこめました。
| 銀行借入可能額 | 3,250万円 |
|---|---|
| 物件予算 | 3,500万円 |
| 住宅ローン借入予定額 | 2,500万円 |
| 借入期間 | 35年 |
| 月額返済額 | 66,848円 |
実際には、申し込みする物件によって変わってくるため、再度調整が必要になりますが、マンションの場合の管理費・修繕費を含めても10万以下になること、今後の昇給予定や現在のゆとり（貯蓄）を考えても繰上返済を見込めることで、上記の予算に抑えれば負担も少ないとAさんも納得しました。
いよいよ物件探し
『将来の資産価値』重視の目線で選ぶことは変更ありません。
まずは希望エリアから絞り込んでいきました。が、なかなか見合う物件がありませんでした。いくつか条件を緩和していった結果、当初の希望だったエリアから少し離れてしまうけれど、街並みも住環境も良好な物件がいくつか候補に上がりました。
内見した結果、駅徒歩2分、築18年、3,780万円のマンションが気に入りました。バルコニーから緑が見えて気持ちが良いこと、室内は少々古い感じはするものの、いつでもリフォームやリノベーションがしやすいファミリータイプの物件に決めました。予算も300万円アップし、通勤時間は20分増えますが、許容範囲ということでした。
住宅ローンの事前審査
物件を絞り込めたため、今一度シミュレーションしました。
| 銀行借入可能額 | 3,250万円 | 同左 |
|---|---|---|
| 物件予算 | 3,500万円 | 3,780万円 |
| 住宅ローン借入予定額 | 2,500万円 | 2,800万円 |
| 借入期間 | 35年 | 同左 |
| 月額返済額 | 66,848円 | 74,870円 |
管理費と修繕積立金をプラスしても、月額負担は92,580円となり、今よりも負担が軽くなります。
他に車のローンやカード払いもなく、銀行の事前審査もスムーズに承認がおりました。頭金を2割以上準備したこともあり、最大金利の優遇を受けられそうです。金利タイプは年収に対する返済割合は17.9％とゆとりがあること、また今後も昇給が見込めるということで、以下の理由から変動金利を選択しました。
- 元本の返済を優先する
- 家賃との差額をプールし、金利上昇や修繕積立金に備える
- 繰上返済をする
10年後を想定してみる
10年後にもし住み替えが必要になった場合をみてみましょう。
10年後の住宅ローンの残債額は約2,060万円。
住宅ローン控除が終わった時点で、これまでと同様の貯蓄ペースで、1,000万円の繰り上げ返済も見込めますが、繰上返済は早めの段階で元本返済することで効果がより得られるため、どのタイミングが良いかは後日シミュレーションする予定です。
そのまま住んだ場合
見込段階ですが、上記のように10年後に繰上返済したとしても55歳には完済予定となります。そこから定年まで働いた場合の住宅ローンはかからない分、退職後の貯蓄に回すことが可能になるので、老後の生活資金も問題なさそうです。
賃貸で貸した場合
もし住まなくなった場合は、駅近のファミリー向けで雰囲気も良好なマンションのため、需要が見込めることでしょう。現在の類似条件での賃料は160,000円～170,000円ほどです。今より相場が10％下落したとしても、月々144,000円～153,000円で賃貸に出した場合、住宅ローンと管理費等を差し引いても、毎月5万円ちょっと手元に残る計算になります。
売却した場合
10年後、今より10％相場下落したと仮定したとして、3,380万円で売却したとします。
3,380万円ー1,000万円＝2,380万円
2,380万円ほどが手元に現金として戻る計算になります。
賢い購入をすると、より選択肢が増える結果につながりやすい
その資金を次の購入の元手に、更にステップアップした物件を購入するもよし、需要が高い場合はしばらく賃貸で貸しつつ、相場のタイミングをみて売却するのもいいでしょう。また、次の住まいがあるならば、資金を元手に仮に1億円の収益物件を購入し、４％で運用すると仮定すれば、年間400万円の収入源につなげることも可能になったりと選択肢が広がります。
もちろんリスクもあり、先の予測をすることは難しい。
それでも起こりうる想定をし、リスクを最小限に抑えることで、より豊かになれるようサポートしています。
※購入や売却にかかる諸費用は含まれておりません。
※あくまでも一つの事例になります。
