資産価値を落とさないコツ①~入居者を見極める~

大切な資産も使い方、活かし方次第で10年後、20年後の価値は大きく変わってきます。資産価値を落とさない工夫はいくつかありますが、今回は入居者を見極めるポイントについて取り上げたいと思います。

人によって物件の印象は変わる

不動産投資といっても、人によってスタンスも目的も様々ですが、築古・格安物件を購入して「誰でもいいから借りてほしい」という状況でなければ、

いい入居者に長く住んでもらって、大切に使ってくれる人

が理想の入居者といえるのではないでしょうか。

家賃滞納、退去時トラブル、揉め事、毀損等

家賃を滞納してキャッシュフローが悪化したり、回収できずに明渡し時のトラブルや原状回復の費用負担など、最近は保証会社の加入が条件な慣習となりましたが、それでも保証範囲は限られています。

また、トラブルを起こしがちな入居者がいれば、短期間で入退去や空室率の増加など、やはり収支の悪化と費用負担につながりかねません。

部屋を乱雑に扱ったことが原因の原状回復コストも、法改正や条例などにより、以前よりも貸主負担が増加しつつあり、住む人によって大きな違いが生じるといっても過言ではありません。

ましてや事件や事故物件となれば、風評被害による逸失利益で悩まされます。

貸主は入居申込書しか判断材料がない

入居募集を依頼した管理会社や元付会社が直接対応したお客さまなら、経緯や人柄などヒアリングを行うことができますが、そうでない場合は入居申込書だけで判断することとなります。

「保証会社の審査が通るならいいよ」

それも一つの基準だと思いますが、最近はアリバイ会社も増加していたり、保証会社任せにして後で後悔するケースも多くあるため、やはり自分である程度見極める力を養うことをおすすめします。

①入居申込書の記載内容から判断する

入居申込書では、勤務先の会社、勤続年数や年収などで大まかな属性が分かると思います。属性を確認するのはもちろんですが、もう一つのチェックポイントは”書き方”をよくみてほしいと思います。

文字って人柄が表れますよね。
字がきれい、汚いではなく、きちんと丁寧に埋めてくださるか、それとも空欄が多いまま「面倒くさいな」と垣間見れるのか。日ごろの姿勢が見て取れるわけです。乱雑で殴り書きだったり空欄が多い場合は、日常のゴミ出しや善管注意義務も面倒くさいと思う可能性が高くなる、という傾向があります。

②提出書類はすみやかに揃えるかどうか

ここもきちんとしている人はスムーズに提出してくれます。一方でここでつまづく人もいます。「忙しいから」という理由が一番多いですが、人によっては「提出できない理由」があったり、とりあえず抑えておきたいから、という理由で時間稼ぎをする人もいます。申込書からどのくらいの日数で揃うか、これも一つの判断材料にするといいでしょう。

③免許証のナンバーもチェックしよう

これは、ある保証会社の担当者から聞いた話です。
運転免許証の12桁の番号の最後の数字も一つの判断材料になるようです。一番最後の数字は『再発行』された数字だそうで、0の場合は再発行なし、1の場合は一度再発行しているため、うっかり紛失してしまうことも考えられるので良しとして、2以上の数字の場合は、他の判断材料と合わせて検討すると良いそうです。

④Googleなどで名前検索

最近はネットで名前検索することが多くなりました。だいたいの人が何かしらSNSを利用している人が多いです。実際にネットでググって以前に暴力事件を起こしたことが判明したケースもありました。

逆に何も出てこないと、”出てこない理由”も気になるものです。警戒心が強いならいいのですが、出したくない事情のケースも想定できます。

ただし、気を付けたい点は、ネットの情報を鵜呑みにするのも危険という点です。匿名性の高い内容は、真実ではないケースも多々あります。だから、あくまでも一つの判断材料として、総合的にみる必要性があります。

⑤担当者にヒアリング する

申込書を提出してくれた担当者に、これまでの経緯や印象、気になる点はなかったかをヒアリングすることも有益な情報源となるでしょう。信頼できる担当者であればなおさら、大きな判断ポイントの一つになるといえそうです。

それでも問題は起こる

パレートの法則というのがありますが、よくよく見極めた結果でも、全員が全員善良なる入居者とは理想通りはいかないものです。最近はエリート階級でも事件や薬物に手を染めるケースも増加傾向にあります。

また、アリバイ会社の出現など状況も複雑になっています。保証会社も契約書の内容をよく見ると、保証範囲や限度額、免責事項などが各会社によって違い、滞納以外の問題に関しては保証対象外のところもあります。

一度問題が発生してしまえば、多くの場合、解決に時間がかかり、精神的にも金銭的にも大きな負担が発生します。

だからこそ、申込書の段階で見極められる『洞察力』を養いたいものですね。

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