不動産投資はキャッシュフローと出口戦略が大事

2019年3月20日 不動産コラム

『節税効果』や『土地の有効活用』と勧められて不動産投資を始めるきっかけになったり、最近では『サラリーマン大家』という名称もすっかりメジャーになり、素晴らしい成果を上げている方もいらっしゃいます。

その反面、不動産投資にまつわるニュースも世間を賑わし、不動産投資はアブナイ!という印象がより一層強くなったかたもいらっしゃるでしょう。

採算に見合うだけの価値があるかを事前に判断するために

ある程度経験を積めば、購入前の段階で大まかな収支が分かるようになると思います。例えば、

  • どのくらいのキャッシュフローがでるのか
  • 剰余金の目途
  • 保有期間の目安
  • 売却見込み価格

などが描けるようになると思います。

問題の多くは、分からない段階で起こります。
勧められるまま、よく分からないけれど、提示された資料と話しに「いい話し」だと思った、というケースです。

これが株式や投資信託、FXなら、ゆとり資金の範囲で例えば数万円から100万円で試しに初めてみて、失敗したとしてもまた次のチャンスがありますが、不動産の場合、金額が大きいだけでなく、複数の契約を締結することもあり、自分で出口戦略がたてられないうちは、いい物件と同様、信頼のおける識者にも相談することが重要です。

節税効果や土地有効活用の考え方①目的に適しているかどうか

ニュースやトラブルになる切り口の多くは「節税対策」「土地の有効活用」ですが、本来はどちらも『効果的』なもの。特に資産や土地をもっていて、何かしら問題を抱えていたり、対策を講じたいと思っている場合と戦略や物件が合致すれば、次の代へとつながる有効的な資産となります。

問題なのは、本当にクライアントの問題の本質を解決となる”活用の提案”と、業者側の売りたいものとの目的がずれてしまっていることにあります。
例えば・・・

・確かに節税効果にはなるけど、その他の収益の採算が合わない。
・結果的に資産の目減りが大きくなり、返済負担が苦しくなる。
・実需とはかけ離れた収支計画や分析表を提示。
・保証、安心、安全と謳っているものの、実際はどうなのか
・建築コストが相場以上に高い

といった点が挙げられます。
不動産をよく知っている人なら、疑問に思う箇所が分かるため、まずは詳しい人に相談してみることが得策です。

節税効果や土地有効活用の考え方②効果が出せる立地条件かどうか

せっかくの有効手段だとしても、結果が伴わないものでなければ、収入より借入金の返済が大きくなったり、投下した自己資金が無駄になってしまうこともあります。

例えば、人口減少や過疎化が進んでいる地域だったり、不便すぎたり、環境が良くなくて敬遠されがちな立地だったり。新築物件の場合は入居希望がつきやすくても、経年とともに空室率の増加や賃料の値下げをしても埋まらない、ということが起きやすくなります。

これを調べるには、ポータルサイトで類似条件でいろいろと検索してみるのがいいでしょう。

・どれくらい同条件で周辺は空きがあるのか
・同条件の物件より強みや魅力はあるのか

などと状況を把握することも大切です。

節税効果や土地有効活用の考え方③プランや戦略は合っているか

不動産投資の場合、空室率だけでなく、建物の償却も考えなくてはなりません。年々目減りする建物の価値。そして上記で述べた空室率の懸念。そして、専有面積の広さや水回りなどの間取りや設備も、入居者にとっては大事な判断要素です。

採算面や収益重視で窮屈な間取りで戸数を増やしたり、コストを削減しようと安価な材料で魅力に欠けていたりすれば、供給過多の今、選ばれる確率も下がってしまいます。

節税効果や土地有効活用の考え方④他人任せにするか否かの大きな違い

設計やプランを任せっぱなしにしてしまう。それこそが危険といえるのではないでしょうか。例え相手がプロであっても、自分の経験が少なくても、鵜呑みにせず、自分で考えることが大事です。

ニュースで問題になるケースは、多くの場合が”任せっきり”が多いです。逆に上手く活用できているパターンを見ると、

・勉強を重ねたり
・自分でアイデアを練ったり

していらっしゃいます。

また、身近な女性にも意見を仰ぐといいでしょう。女性の物件を見るポイントはシビアでもあり、女性に好感もたれる物件は築年が経過しても好印象だったりします。女性に支持される物件は高稼働を維持できると傾向にあります。

最後に・・・。

ご自身で築き上げてきたり、代々受け継がれてきた資産を守ることは簡単にはいかないです。かといって何もしなければ『相続が三代続くと財産を失う』とよく言われているだけあって、正しい判断ができるかどうかがカギになります。

実際のところ、不動産を売っている専門業者の担当者でさえ、収支分析ができない人も多いのが実際のところなため、勉強を重ねたり、チェックしてもらったり相談してもらうことをおすすめします。

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